3月25日，上海、深圳相繼宣布實(shí)行更為嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策。同一天，武漢市宣布調(diào)低公積金貸款最高額度;人民銀行南京分行和江蘇銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)出通知，嚴(yán)格禁止“首付貸”或“零首付”，防止“首付分期”等行為;北京市住建委官方網(wǎng)站刊登消息稱，北京市開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)專項(xiàng)檢查，120家中介門店已接受檢查。

今年以來(lái)，一線城市和個(gè)別二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注。多個(gè)城市同一天出臺(tái)樓市相關(guān)政策意味著什么?將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響?

滬深調(diào)控政策有助于市場(chǎng)恢復(fù)理性，健康發(fā)展

最近，打算換套學(xué)區(qū)房的北京居民周瓊表示“深受刺激”：“半年前5萬(wàn)多一平方米的學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在報(bào)價(jià)已經(jīng)8萬(wàn)多了。”周瓊的同學(xué)，在上海工作的張艷艷暫時(shí)沒有買房打算，可也表示“深受刺激”：“前段時(shí)間，同事朋友都在議論房?jī)r(jià)上漲，聽得我心里發(fā)慌——是不是再?zèng)]機(jī)會(huì)換大房子了?前兩天，政府出臺(tái)調(diào)控措施，我又心慌了，房?jī)r(jià)不會(huì)大跌吧?”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，2月份新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)占比已近七成，同比上漲的有32個(gè)，漲幅均比上月有所擴(kuò)大。其中，領(lǐng)漲的深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲57.8%，北京、上海、廣州的價(jià)格分別環(huán)比上漲2.3%、2.9%和1.6%。除一線城市外，南京、廈門、合肥、蘇州的漲幅也不小。

一些城市二手房?jī)r(jià)格上漲甚至比新房更厲害。2月份。北上廣深二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲27.7%、20.3%、14.7%和54.2%，合肥以13.2%的漲幅緊隨其后。

“一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲，相關(guān)城市政府在結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)特點(diǎn)調(diào)整調(diào)控政策的同時(shí)，也要警惕市場(chǎng)不規(guī)范行為的負(fù)面影響。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉說(shuō)，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)基本面因素基本沒有發(fā)生變化的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，往往與市場(chǎng)投機(jī)炒作、虛假交易信息廣泛傳播、 “首付貸”、“零首付”等不規(guī)范市場(chǎng)行為的大量存在密切相關(guān)。

在劉洪玉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是消化房地產(chǎn)庫(kù)存，提高房地產(chǎn)供給的有效性和供給質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。“由于大部分一線城市和少量二、三線城市不僅不存在庫(kù)存壓力，相反還存在供給短缺，因此面向大多數(shù)城市的去庫(kù)存政策極易導(dǎo)致供給短缺城市的房?jī)r(jià)快速上漲，深圳、上海、南京等城市在全國(guó)去庫(kù)存的大背景下主動(dòng)出臺(tái)政策規(guī)范市場(chǎng)、打擊投機(jī)、合理引導(dǎo)需求，有利于促進(jìn)這些城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，防范系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)，施策方向是對(duì)的，值得肯定。”

當(dāng)然，在客觀上，政府調(diào)控措施難免會(huì)對(duì)樓市價(jià)格產(chǎn)生影響。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)怎樣也是消費(fèi)者最關(guān)心的問題。“調(diào)控政策會(huì)起到一定的抑制市場(chǎng)恐慌的作用。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，“各地市場(chǎng)情況不同、調(diào)控力度不同，受影響程度自然也不同。像上海這樣庫(kù)存較低的城市，交易中心徹夜排隊(duì)、房東隨意調(diào)價(jià)、客戶搶房的現(xiàn)象預(yù)計(jì)會(huì)大大緩解。”

房地產(chǎn)因城施策的現(xiàn)象或愈加明顯，各地之間沒必要效仿

此輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)特點(diǎn)，是各地根據(jù)實(shí)際情況主動(dòng)作為、因城施策。預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策都會(huì)呈現(xiàn)這一特點(diǎn)。

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化更加明顯。在一線城市和部分二線城市房?jī)r(jià)快速上漲的同時(shí)，一些城市的房?jī)r(jià)還在下降，部分城市去庫(kù)存壓力將長(zhǎng)期存在。“因此，未來(lái)政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤?，而是變?yōu)殡p向‘托底’‘蓋帽’。部分房?jī)r(jià)快速上漲的城市會(huì)出臺(tái)約束性政策，但力度不會(huì)太大。而庫(kù)存壓力較大的城市，房地產(chǎn)調(diào)控仍將以去庫(kù)存為主。”張大偉說(shuō)。

另一方面，房?jī)r(jià)上漲較快的各個(gè)城市也有所差別。劉洪玉分析：“比如深圳、上海、北京房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，主要是土地資源短缺導(dǎo)致的住房供給不足。而合肥等城市房?jī)r(jià)上漲較快，主要是近年來(lái)承接了較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移、市場(chǎng)需求短期內(nèi)增加較快導(dǎo)致的。”

因此，上海、深圳、南京、北京、武漢等地雖然在同一天公布了房地產(chǎn)相關(guān)政策措施，但著力點(diǎn)不盡相同。“比如武漢調(diào)低公積金貸款最高額度，更像是針對(duì)當(dāng)?shù)毓e金使用情況進(jìn)行的及時(shí)調(diào)整。畢竟武漢的房地產(chǎn)供給相對(duì)充足，面臨的形勢(shì)、問題和滬深不太一樣。”張大偉說(shuō)。

“中央沒有具體的政策出臺(tái)，而是各地從自身情況出發(fā)主動(dòng)作為，這也許意味著我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控，已經(jīng)進(jìn)入‘中央統(tǒng)一目標(biāo)、分類指導(dǎo)，地方因城施策、主動(dòng)作為’的新階段了。”劉洪玉說(shuō)，以前我們談?wù)摲康禺a(chǎn)走勢(shì)也好，討論房地產(chǎn)調(diào)控措施也好，經(jīng)常會(huì)用到一二三四線城市的說(shuō)法。如今，同是三、四線城市，情況也會(huì)有所不同。比如根據(jù)監(jiān)測(cè)，2月份三線城市中的中山、南充房?jī)r(jià)漲幅較大，贛州、煙臺(tái)房?jī)r(jià)跌幅較大。因此，對(duì)三、四線城市也不能一刀切，每個(gè)具體的三、四線城市也要因城施策。