青島中學旁一家樓盤，不少家長帶著孩子來選房。

風云再起，變數(shù)陡升。

當一線城市樓市持續(xù)火爆，二線城市逐漸復蘇的時候，3月25日，上海、深圳發(fā)布了更加嚴苛的限購政策。其中上海要求二套房首付最少五成，嚴禁房企和中介從事首付貸，深圳對繳納社保的要求從一年提高到三年。南京、武漢等二線城市也收緊了調(diào)控政策。

怎樣能在消化存量的同時，防止房價猛烈上漲?怎樣盡可能地滿足更多人的住房需求，又不會讓開發(fā)商捂盤惜售?來自青島的去庫存實踐，無疑具有典型意義：通過循序漸進釋放政策紅利，通過城市本身的整體聯(lián)動、基礎設施的完善和公共服務的提升，來促進存量房的銷售。

隨著城市框架的重新架構(gòu)，城市功能的日益完善，周邊環(huán)境和樓盤本身更有吸引力，所在的區(qū)域更宜業(yè)宜居，去庫存已是順水推舟、水到渠成。

通過循序漸進釋放政策紅利，通過城市本身的整體聯(lián)動、基礎設施的完善和公共服務的提升，來促進存量房的銷售。

公共服務升級紅島“紅”了

3月26日星期六，正是賣房的好時候，紅島招商海德公學的置業(yè)顧問王煒，卻選擇休息——房源已經(jīng)售罄，再次開盤要等到下半年。該項目二期的16號樓，還沒等開盤就被提前認籌預訂，成交均價為7200元，每平米比2015年12月份貴了近1000元。至于未來開盤的三期預計售價是多少，工作人員介紹說，現(xiàn)在還無法預知，因為周邊其他樓盤的價格也一直在變。

“高新區(qū)現(xiàn)在是一房難求，我們兩天能賣一棟樓”，同樣是紅島的樓盤，世茂公園美地的秦靜表示，目前該項目的高層均價為6000元，多層洋房為7500元至8000元，其中高層預計年底交付，洋房明年9月份交房。小區(qū)配套有兩所小學、一所幼兒園，還有一所中學。其中銀海國際學校小學部去年已經(jīng)啟用，每年兩個公立班，優(yōu)先面向世茂業(yè)主招生。

2月23日，青島中學開建后，一路之隔的招商海德公學，當天每平米就漲價200元。3月10日，北京實驗二小分校簽約落戶中歐國際城，效果更加立竿見影：該樓盤3月12日加推的2號樓、3號樓、4號樓的200余套89平米至101平米的房源，開盤當天即售罄，均價在7000元每平米，而年前該樓盤的起步價為5500元。中歐國際城售樓處接待人員介紹說，下一期的高層要等到六七月份開盤，目前還沒有具體價位和優(yōu)惠政策等信息。

本月中旬時，曾表示將在月底加推一部分房源的紫荊閣，則表示已經(jīng)沒有房源，“建好的年前已經(jīng)賣光了，以前的均價也沒有參考性，高新區(qū)現(xiàn)在一天一個價”，售樓人員肖女士這樣表示。此前，該樓盤曾傳出將引入清華附中的消息，如果這一消息屬實，也為下一期項目的大熱埋下了伏筆。

在城陽區(qū)流亭街道做進出口貿(mào)易的周先生說，為給公司管理層的孩子們找個好學校，半個月前他曾經(jīng)到青島中學附近去看房。隨后因為業(yè)務出國，團購買房的事也就耽擱下了。誰知道一回來才發(fā)現(xiàn)，當時覺得價格并不便宜的房子，都被搶了個差不多。“2014年的時候，紅島這邊很多房子才四千多元一平米，沒想到形勢變化這么快”，周先生遺憾地說，好在整體房價仍在五六十萬元，屬于可以接受的范圍，周邊還有卓越蔚藍群島等小區(qū)，也配有高端學校，實在不行就先認籌了再說。

“紅島紅得不行了，說一房難求也并不過分”，島城樓市分析人士張百忍介紹說，如果說“青島最牛中學”成功把大家的眼光吸引到高新區(qū)的話，買60平米房產(chǎn)即可落戶，進一步加大了該區(qū)域的火熱程度。高新區(qū)本身環(huán)境好，加上周邊的各種醫(yī)療、教育、會展、健身等公共服務的全面升級，碰到三月樓市“小陽春”，遂一發(fā)不可收拾。

政策利好助力黃島膠州升溫

來自青島網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，201 5年島城新房成交13.36萬套，商品住宅共計成交11.96萬套，不僅比2014年大漲四成，還超越了房地產(chǎn)曾經(jīng)最為輝煌的2013年。其中，青西新區(qū)以3.11萬套，314.18萬平方米的成交量，位居各區(qū)市首位。業(yè)內(nèi)人士分析，數(shù)輪降準降息、降低購房首付比例，以及全面放開二孩政策，全面激活了市場。

3月13日至19日，青島市新房成交4024 套，環(huán)比漲幅約6.06%，總成交面積414689.86平方米，與前一周相比上漲了約6.5%。從各區(qū)域新房成交數(shù)量來看，青西新區(qū)市場表現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)，繼續(xù)蟬聯(lián)冠軍，新房成交數(shù)量為898套，持續(xù)受到購房者的青睞。

自從春節(jié)以后，行情就有所好轉(zhuǎn)，進入3月份以來賣得尤其好。在靠近海邊的金沙灘一號，銷售人員李淑娟介紹說，首套房首付比例從三成降至兩成、利率可打85折、契稅降低等各種利好政策，改變了待購者的心態(tài)，而青島的首套房認定由全市范圍唯一降低至各區(qū)唯一，尤其是今年2月份以來推出的購60平米以上房屋可以落戶的政策，讓黃島樓市一下子火了起來。該項目推出“三月送書房”活動，買145平米的房子，增6平米的書房面積，一周就賣出30多套。

買房選地段很重要。在唐島灣附近，一家樓盤的銷售經(jīng)理于國梁告訴記者，從大的國家戰(zhàn)略上看，青西新區(qū)是國家級新區(qū)，而根據(jù)日前公布的《青島市城市總體規(guī)劃(2011—2020)》，唐島灣中心區(qū)是西海岸新區(qū)的行政服務、商務商貿(mào)、金融信息、港航服務、文化旅游中心，這一定位意味著該區(qū)域還有長遠的發(fā)展空間。“1997年海慈醫(yī)院旁邊的房子單價是2000元左右，山東頭是600元，如今海慈附近的房價是1.3萬元左右，山東頭是3萬元，你說哪個更劃算?”于國梁說，四年前他剛到黃島時，街上沒幾個人，現(xiàn)在早晨也開始堵車了，隧道公交也明顯更滿了。

來自安徽的打工者張耀輝，更看重的是樓市新政之后能夠落戶的政策。他說，黃島區(qū)除了靠近海邊的房子之外，其他地段價格并不太高。以一套單價在7000元左右的房子為例，以前需要購房100平米以上，還要一次性付清才能落戶，而現(xiàn)在就只需要60平米、貸款也可以，如果能夠首付兩成只需要不到10萬元。“我在李滄附近租房子，每月的房租是1500元，還不如湊齊首付，然后每月還2000元的貸款”，他這樣算賬。

在膠州的韓國風情商業(yè)街上，開料理店的呂先生遇到朋友、老鄉(xiāng)，就說自己一年虧了15萬：“去年年初，想買一個110平米的房子沒有出手，隨著新機場開工、地鐵8號線和機場高速等項目的宣布，到現(xiàn)在一平米漲了1000多元，都快買不起了。”

配建醫(yī)院學校樓盤爭提品質(zhì)

盡管樓市出現(xiàn)回暖的局面，島城的各主要路口仍然有大量的樓盤推銷人員，舉著牌子推廣。不過，真正能吸引來購房者的，并不是那些廣告牌子，而是樓盤位置、價格潛力和配套服務。在這一點上，島城的開發(fā)商也動起了腦筋，特點之一就是普遍重視對高層次學校以及醫(yī)院的引入。

3月19日，青島市實驗小學開發(fā)區(qū)分校在萬達維多利亞灣舉行開工儀式，預計2017年6月30日竣工，2017年9月1日開學。據(jù)銷售人員劉平平介紹，該樓盤還配有萬達廣場和一所三級甲等醫(yī)院。這一點與同樣配備三級甲等醫(yī)院的中歐國際城非常相似，也是萬達、方興等大型地產(chǎn)商進入青島之后，帶來的亮點與改變。

與此同時，也有些開發(fā)商在品質(zhì)上做起了文章。黃島一家名為山海苑的小區(qū)，投資8000萬元打造真山真水的園林景觀，其中山石采自億萬年前的龜紋石，每塊重量達120噸，營造一幅山疊山，水連水，山水相連的瀑布群落。路面鋪設采用山間自然形成的石板，僅此一項就多支出數(shù)百萬元。

上門讀報做飯開通接送班車

進入售樓中心之后，半天找不到銷售人員，原來大家都在忙著，順訪的客戶只能在旁邊先聽對其他人的講解。這就是3月18日綠城郁香金岸的火爆程度，盡管不是周末，大廳內(nèi)已經(jīng)是人聲鼎沸。過了一會，剛剛?cè)胄械氖蹣菃T謝雙一路小跑過來說，最近項目確實比較火。他說，該項目不僅戶型好、綠化率高，更重要的是物業(yè)配套非常齊全。針對70歲以上的老年人，物業(yè)每天上門讀半小時報紙，一星期給做一次飯，一年組織一次體檢。“今年春節(jié)我們組織了接業(yè)主回家活動，外地的業(yè)主乘坐飛機、火車回來，不僅提前接站，還送鮮花”，謝雙介紹說，除此之外，平時也有物業(yè)組織的班車送業(yè)主到公交車站，而等地鐵開通之后，還將送業(yè)主到地鐵車站。

不過，在島城樓盤去庫存的過程中，比較多的是送車位、九五折，交5000抵多少萬等常規(guī)活動，少見有大幅降價的，也沒有出現(xiàn)類似于恒大地產(chǎn)全國性的“無理由退房”和萬科在重慶做的“以租代售、租金抵放款”等轟動性的活動。

島城著名地產(chǎn)經(jīng)理人、融智匯董事長龍江認為，就目前來看，受地價和稅費較高等因素影響，地產(chǎn)開發(fā)商的利潤并不大，降價讓利的空間有限。而恒大地產(chǎn)本身前幾年在三四線城市布局比較多，推出無理由退款與其想快速回籠資金、轉(zhuǎn)型進軍一線城市有關。而萬科這種以租代售形式并不稀罕。因為上世紀九十年代在廣州市就出現(xiàn)過。未來那些庫存壓力比較嚴重的三四線城市，不排除開發(fā)商會有這種行為，市場比較熱的尤其是一二線城市，以租代售的可能性不大。

業(yè)界聲音

買房要根據(jù)自己的需求

去庫存是見效了，但是是否會出現(xiàn)北京、南京等地房價大幅上漲的情況呢?島城專家們認為，就青島全市來看，不會出現(xiàn)房價暴漲的可能。

島城地產(chǎn)界分析人士張百忍認為，從成交量來看，島城的去庫存舉措肯定是起到了作用。他認為，島城不會出現(xiàn)房價大幅上漲，頂多是分化加大。張百忍表示，目前價格的波動，主要是心理層面的。

而青島市委黨校教授程國有，更愿意從購買側(cè)來看去庫存。程國有教授建議，青島應該在更多區(qū)域放開落戶，并通過財政補貼等方式，實現(xiàn)幼兒園乃至高中的教育免費，通過更優(yōu)化的公共服務來吸引購房者。

島城著名地產(chǎn)經(jīng)理人、青島融智匯董事長龍江表示，一線城市近期房價瘋漲，還因為城市的規(guī)模達到一定的程度，不再出現(xiàn)比較大的城市擴張。在每年城市土地供應有限，擁入人群增加的情況下，房價上漲比較快。青島作為二線城市，并不具備這些因素。

龍江認為，從青島未來的城市規(guī)劃和發(fā)展規(guī)模來看，城區(qū)會越來越大，人口會越來越多，產(chǎn)業(yè)會越來越豐富，外來人員會不斷增加。在這種情況下，不僅應該單純放開紅島和黃島落戶，也不僅僅是限定新房，凡是購買一定大小房子的，都應該給予落戶。

青島正處于三城聯(lián)動、共同發(fā)展的階段，龍江表示，現(xiàn)在來看，市區(qū)一些剛需樓盤，依然是投資者尤其是剛需者的首選。隨著地鐵、新機場、輕軌等重大項目的開建，郊區(qū)的一些住房可能會享受到更多地利。但不要根據(jù)是不是庫存去買房，還是要根據(jù)自己的需求來買房。

本版文/圖 記者 姜振海