2016年剛剛過(guò)去3個(gè)月，房產(chǎn)交易大廳又出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象。房產(chǎn)市場(chǎng)再現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。

數(shù)據(jù)顯示，2月份山東11城房?jī)r(jià)9城上漲，日照威海等三四線城市領(lǐng)漲。與此同時(shí)，今年前2個(gè)月，山東住房城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展指標(biāo)全線回暖。其中，新建商品房和二手房銷售量同比分別增長(zhǎng)22.8%和8.9%，商品房去庫(kù)存周期為23個(gè)月，較去年同期縮短了4.3個(gè)月。

究其原因，營(yíng)改增、降首付、降利率等疊加政策利好，是量?jī)r(jià)齊漲的主要?jiǎng)恿?。然而，有專家提醒，政府要?jǐn)防“居民加杠桿”，防范為了去三四線及以下城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，而讓居民增加貸款和負(fù)債率，甚至將企業(yè)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成居民的負(fù)債。

山東11城房?jī)r(jià)9城上漲 商品房去庫(kù)存縮短了4.3個(gè)月

3月30日7點(diǎn)半，距離濟(jì)南市房產(chǎn)交易中心還有1個(gè)小時(shí)，很多市民就提前在門口聚集等待。

濟(jì)南市房管部門工作人員介紹，3月份二手房市場(chǎng)明顯回暖，成交量增加。平均每天(只含工作日)的二手房網(wǎng)簽量接近300套，較去年年底增加近30%。

不僅濟(jì)南，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，更多城市房?jī)r(jià)同比由降轉(zhuǎn)升，且漲幅有所擴(kuò)大。新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，比1月份增加9個(gè);二手住宅價(jià)格同比上漲的城市有41個(gè)，比上月增加1個(gè)，其中的34個(gè)城市漲幅比上月有所擴(kuò)大。

前兩個(gè)月，山東新建商品房和二手房銷售量均出現(xiàn)較大幅增長(zhǎng)。

山東省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)介紹，前兩個(gè)月，山東住房城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展指標(biāo)全線回暖。其中，新建商品房和二手房銷售量同比分別增長(zhǎng)22.8%和8.9%。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份山東11個(gè)城市當(dāng)中，房?jī)r(jià)上漲的有9個(gè)。其中，日照、威海、德州等三四線城市領(lǐng)漲，漲幅都在1%以上，而日照突破2%。

山東省住建廳統(tǒng)計(jì)顯示，前2個(gè)月，山東商品房去庫(kù)存周期為23個(gè)月，較去年同期縮短了4.3個(gè)月。商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)30%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)24個(gè)月累計(jì)值同比下降的態(tài)勢(shì)。

一大波利好政策激活購(gòu)房需求 營(yíng)改增后百萬(wàn)住房少交2400元稅

行業(yè)專家分析，2月份新建商品房和二手房量?jī)r(jià)齊漲的主要?jiǎng)恿κ钦呃谩Ｔ谌?kù)存的政策導(dǎo)向下，中央繼續(xù)實(shí)施積極的信貸和財(cái)政政策，2月初，央行和證監(jiān)會(huì)下調(diào)非限購(gòu)城市商貸首付比例，變相提高了部分改善性群體的購(gòu)買力;19日，財(cái)政部等部門聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅做出減免調(diào)整，與之前降首付政策相疊加，持續(xù)釋放改善性需求，同時(shí)也將對(duì)新市民首次置業(yè)形成有力支持。

此外，濟(jì)南一名房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，供給方面的調(diào)整，也是推動(dòng)2016年前兩個(gè)月房?jī)r(jià)上漲的重要原因。春節(jié)后，樓市逐步恢復(fù)正常運(yùn)行，開(kāi)發(fā)商調(diào)整推盤節(jié)奏，供給量趨緩。部分熱點(diǎn)二三線城市成交量也平穩(wěn)釋放，庫(kù)存總量下降。未來(lái)，在降首付、降稅政策雙重利好下，樓市有望呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢(shì)。

的確，濟(jì)南購(gòu)房者在3月份的降稅政策，尤其是“營(yíng)改增”刺激下，又掀起了一股購(gòu)房小高潮。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局公布的營(yíng)改增全面推開(kāi)細(xì)則顯示，從5月1日起，全面實(shí)施營(yíng)改增，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到房地產(chǎn)等行業(yè)，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率。

濟(jì)南房產(chǎn)交易大廳有關(guān)工作人員說(shuō)，從排隊(duì)辦業(yè)務(wù)的市民來(lái)看，有不少人是對(duì)“營(yíng)改增”誤讀引發(fā)的恐慌性購(gòu)房，他們認(rèn)為如果不在“五一”之前把手續(xù)辦完，就會(huì)多交很多稅款增加買房成本。

對(duì)此，分析人士認(rèn)為，改征增值稅后，可以消除住房銷售中的重復(fù)征稅問(wèn)題，減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)。該人士詳細(xì)算了一筆賬，假設(shè)成交總價(jià)為100萬(wàn)元的住房，營(yíng)改增前，應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅=100萬(wàn)元×5%=5萬(wàn)元;營(yíng)改增后，應(yīng)繳增值稅=300萬(wàn)元÷(1+5%)×5%=4.7619萬(wàn)元。可以看出，這類二手房“營(yíng)改增”前后，就營(yíng)業(yè)稅和增值稅這兩個(gè)對(duì)比的話，稅負(fù)降了0.2341萬(wàn)元，這樣看來(lái)，營(yíng)改增后二手房交易的稅負(fù)確實(shí)會(huì)有所下降。這也與之前財(cái)政部承諾的稅負(fù)“只減不增”相吻合。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任潘明星分析說(shuō)，在過(guò)渡期，二手房交易的增值稅，基本平移了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，原有的優(yōu)惠政策也延續(xù)。但由于營(yíng)業(yè)稅是按照含稅銷售額計(jì)稅，增值稅是按照不含稅銷售額計(jì)稅，稅負(fù)還略有降低。

山東房?jī)r(jià)不具備全面暴漲條件 剛需仍是購(gòu)房主流

濟(jì)南鏈家地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們3月上旬對(duì)濟(jì)南市100多家店面做過(guò)統(tǒng)計(jì)調(diào)研，總體房?jī)r(jià)比2月下旬上漲了0.04%，以一套100萬(wàn)的房子為例，也就上漲了4000塊錢，每平米上漲40塊錢。“市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)回暖，需求量得到了釋放，但是房子并沒(méi)有大家想的那么好成交。因?yàn)橛^望的還占多數(shù)。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，不少房東借機(jī)抬高掛牌價(jià)，出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的現(xiàn)象，在一定程度上反而更不利于成交。一般來(lái)說(shuō)，成交價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)便宜1萬(wàn)至2萬(wàn)元左右。

對(duì)此，李鐵崗認(rèn)為，今年政府出臺(tái)的一系列利好政策，根本目的就是去庫(kù)存，政策效應(yīng)持續(xù)下去房?jī)r(jià)上漲是可能的。面對(duì)現(xiàn)在不少一線城市房?jī)r(jià)暴漲的現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商“最聰明的選擇是借機(jī)去庫(kù)存，而不是漲價(jià)”。需求釋放了，不代表房子就很好賣。3月份成交量增加是去庫(kù)存的效果，但是市場(chǎng)還會(huì)有新的供應(yīng)量出現(xiàn)，市場(chǎng)總體還是供過(guò)于求，短期內(nèi)需求量消化的比較明顯是正常的。但是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，需求量如何再被更好地激發(fā)，還有待考驗(yàn)。

針對(duì)李鐵崗對(duì)新供給量增加的判斷，從山東省住建廳提供的數(shù)據(jù)得到了驗(yàn)證。今年前兩個(gè)月，山東住房城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)主要發(fā)展指標(biāo)全線回暖。房地產(chǎn)業(yè)、城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)共完成投資757億元，同比增長(zhǎng)5.4%。其中，新建商品房和二手房銷售量同比分別增長(zhǎng)22.8%和8.9%，商品房去庫(kù)存周期為23個(gè)月，較去年同期縮短了4.3個(gè)月。商品房新開(kāi)工面積同比增長(zhǎng)30%，扭轉(zhuǎn)了連續(xù)24個(gè)月累計(jì)值同比下降的態(tài)勢(shì)。建筑業(yè)逐步止跌回升，新簽承包合同1186億元，完成總產(chǎn)值979億元，同比分別增長(zhǎng)9.9%和1.3%。完成城市建設(shè)投資70億元，與去年同期持平，自去年3月份以來(lái)連續(xù)10個(gè)月同比下降的態(tài)勢(shì)得以緩解。

鑒于目前山東商品房去庫(kù)存周期仍有23個(gè)月，意味著供大于求的局面仍然存在，而且山東人購(gòu)房還是以剛性需求為主，房?jī)r(jià)并不具備全面暴漲的條件。

加杠桿埋下金融風(fēng)險(xiǎn) 謹(jǐn)防房企不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成居民負(fù)債

前不久，全民關(guān)注的鏈家事件，引發(fā)不少人對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)杠桿的思考。鏈家在購(gòu)房者20%首付基礎(chǔ)上再擴(kuò)大一倍杠桿，將購(gòu)房首付比例放大到了1:10，大大推動(dòng)了投機(jī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)的熱情。不僅如此，鏈家還通過(guò)發(fā)行P2P將短期資金引導(dǎo)到房地產(chǎn)行業(yè)，鏈家理財(cái)平臺(tái)累計(jì)投資金額已達(dá)到180億元，已發(fā)放收益1.78億元，投資用戶人數(shù)超過(guò)了31萬(wàn)人，人均投資金額超16萬(wàn)元。

姑且不說(shuō)，鏈家作為一家房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，卻深度涉足專業(yè)的金融領(lǐng)域，已經(jīng)埋下了金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。僅鏈家通過(guò)加杠桿，帶來(lái)的購(gòu)房熱情，就應(yīng)該引發(fā)對(duì)當(dāng)前全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲原因的思考。

前不久，沈陽(yáng)推出大學(xué)生零首付購(gòu)房的所謂房產(chǎn)新政，盡管馬上被收回，但從中還是可以看出地方政府為了去房產(chǎn)庫(kù)存，鼓勵(lì)居民加杠桿消費(fèi)的用心。春節(jié)前，央行也推出了降低首套房按揭比例，鼓勵(lì)居民買房。

海通證券副總裁、首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷在其微信公眾號(hào)上認(rèn)為，回顧過(guò)去一年來(lái)，政策上采取不斷地降準(zhǔn)降息，把M2增速的目標(biāo)從12%上調(diào)至13%，把財(cái)政赤字率的目標(biāo)從2.4%上調(diào)至3%，反映出全社會(huì)的杠桿率水平仍在上升。

李迅雷建議，要謹(jǐn)防為了去三四線及以下城市的房地產(chǎn)庫(kù)存，導(dǎo)致社會(huì)資源的進(jìn)一步錯(cuò)配;更要防范為了去庫(kù)存而加杠桿，將企業(yè)的不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成居民的負(fù)債。