此次政策調(diào)整可以視作貨幣政策在房貸領(lǐng)域的一次“定向?qū)捤?rdquo;，定位于支持改善性住房需求，刺激效應(yīng)不宜被高估，但字里行間折射出的重要信號卻不容忽視，那就是未來房貸政策將更趨差別化和市場化，即大力度支持合理住房需求，其他需求將采取市場化風(fēng)險定價。

　　央行和銀監(jiān)會9月30日聯(lián)合發(fā)文松綁限貸，在業(yè)內(nèi)和市場上的震動超出預(yù)期。很多人認(rèn)為，政策“救市”意味濃厚：進入三季度，盡管限購基本退出，各地五花八門的救市措施此起彼伏，房企“以價換量”積極性很高，但樓市似乎并不買賬。中指院監(jiān)測的43個重點城市三季度成交量在二季度低位基礎(chǔ)上僅環(huán)比回升5.3%，而全國成交量則繼續(xù)下跌。專業(yè)人士認(rèn)為，松綁限貸釋放出“穩(wěn)增長”的信號：無論對地方財政、基建投資、固定資產(chǎn)投資的穩(wěn)定，還是確保經(jīng)濟增速不滑出下限，都有舉足輕重的意義;還有人認(rèn)為，這意味著“定向?qū)捤?rdquo;貨幣政策思路從基建、三農(nóng)和小微擴大到了樓市。

　　細(xì)心的人會發(fā)現(xiàn)，管理層在發(fā)布該政策之前，就已通過地方實踐和釋放信號來試探市場反應(yīng)。首先是，“鄂6條”、“紹興新政”、“青島新政”等就已明確了對首套房貸和改善型二套房貸的優(yōu)惠政策，其具體規(guī)定與此次央行松綁限購異曲同工。

　　監(jiān)管層之所以表現(xiàn)的如此謹(jǐn)慎，根源在于房貸政策調(diào)整對于樓市的影響太大。畢竟，無論是2009年的“V型反轉(zhuǎn)”，還是2012年下半年的“見底回升”，對樓市起關(guān)鍵作用的不是地方救市，而是央行信貸政策(包括房貸政策)的放松。所以，在盤活存量和用好增量(“定向?qū)捤?rdquo;)的貨幣政策總基調(diào)下，不可能像2008、2009年時那樣放水流動性，也不可能像2012年那樣連續(xù)“降準(zhǔn)降息”。樓市信貸政策的調(diào)整必須要堅持“定向?qū)捤?rdquo;的思路，既能將新增資金用到“刀刃上”，保持成交量穩(wěn)定，又不會引起房價反彈。

　　因此，此次房貸政策調(diào)整須臾不可偏離的一個原則，就是支持包括首套住房需求和改善性住房需求在內(nèi)的“合理住房需求”?；仡?月以來各地樓市新政，只要涉及房貸政策，無不是從支持合理住房需求的角度出發(fā)，其中的玄機可見一斑。但在操作中，由于投資性需求和改善性需求無法厘清，為避免2008年國辦發(fā)〔2008〕131號文旨在支持改善性需求但最終卻演化為投資性需求盛宴和房價上漲失控局面的再度出現(xiàn)，此次政策調(diào)整嚴(yán)厲控制對于金融杠桿的利用，規(guī)定“只有結(jié)清第一套房貸，才能在貸款購買第二套房時享受首套房貸優(yōu)惠”，而不是同時占有多套住房信貸資源。

　　當(dāng)然，政策調(diào)整也是順應(yīng)改善性住房需求時代到來的新變化。在房價繼續(xù)下跌(9月份跌幅擴大)，融資成本居高不下，而無風(fēng)險收益率卻異常誘人(銀行理財收益在5%以上)的背景下，若金融杠桿受限，除中心區(qū)少數(shù)優(yōu)質(zhì)房源外，沒有多少投資需求會入市。存量住房中，超過30%的部分是上世紀(jì)80、90年代建成的，功能缺失和老化問題嚴(yán)重;而計劃經(jīng)濟時期“低標(biāo)準(zhǔn)”建設(shè)的房屋將在棚戶區(qū)改造中徹底退出;過去10多年快速城市化期間進入城市并實現(xiàn)住房愿望的居民家庭，由于享受到了城市化紅利和房屋資產(chǎn)升值紅利，隨著收入增加和家庭規(guī)模擴大(添丁和三代同堂)，改善住房的愿望強烈。因此，改善性住房需求大規(guī)模釋放的時候到了，需要信貸政策的支持。

　　但是，目前差別化的、“認(rèn)房又認(rèn)貸”的房貸政策，對于兩次及以上申請房貸施加懲罰性的首付成數(shù)和利率有點不近情理，但此舉是針對過去房價過快上漲，包括超前消費和投資需求在內(nèi)的不合理需求過度使用金融杠桿做出的政策應(yīng)對。而且，限制金融杠桿是各國降溫樓市的通行做法，具有合理性。但是，在樓市進入存量和過剩時代后，過緊的房貸政策不適應(yīng)樓市新形勢，特別是改善性需求時代的到來，錯殺了很多合理的換房貸款需求(如收入增長和家庭規(guī)模擴大、工作調(diào)動和搬遷等改善性和合理換房需求)。因此，此時糾偏過緊的房貸政策具有合理性和必要性。

　　由于改善性住房貸款優(yōu)惠建立在首套房貸結(jié)清的基礎(chǔ)上，而重點城市70%左右的首套房購置發(fā)生在過去10至15年間，而房貸基本上在20至30年，這意味著，改善性需求要想享受優(yōu)惠政策，多數(shù)需要通過賣房來結(jié)清房貸。也就是說，改善性需求釋放的同時也會增加市場供應(yīng)，釋放新增房貸資源。再加上，監(jiān)管層給了銀行房貸利率市場化定價權(quán)，首套房貸和改善性房貸利率觸及下限的可能性很小。而對于未結(jié)清首套房貸的二套房貸和三套房貸申請，銀行將會明顯提高房貸利率上浮的幅度。因此，除中心區(qū)少數(shù)配套完善的優(yōu)質(zhì)房源外，新增需求對整體供求關(guān)系的影響并不大，投資需求也不會顯著上升，政策松綁對房價的推動作用不大。

　　從這個角度看，此次政策調(diào)整可以視作貨幣政策在房貸領(lǐng)域的一次“定向?qū)捤?rdquo;，定位于支持改善性住房需求。同時，在非重點城市(二、三線城市)，全款買房占比超過了60%，而這些城市庫存壓力也非常大，松綁限貸不僅著力于支持改善性住房需求，也有利于消化庫存。

　　基于此，此次限貸松綁的政策刺激效應(yīng)不宜被高估，但字里行間折射出的重要信號卻不容忽視，那就是未來房貸政策將更趨差別化和市場化，即大力度支持合理住房需求，其他需求將采取市場化風(fēng)險定價。為增加專門用于首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放，除了鼓勵購房者還清首套房貸后再貸款以增加房貸資源，此次政策特別提出“鼓勵銀行通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金”。若該政策措施落到實處，不僅銀行有更大的積極性發(fā)放支持合理住房需求的貸款，而且貸款利率也有望穩(wěn)中回落，限貸松綁的良苦用心才會真正體現(xiàn)。