距離2014年結(jié)束還有70天，樓市也開(kāi)始進(jìn)入倒計(jì)時(shí)。雖然8月份以來(lái)，從限購(gòu)解禁到限貸放松，島城樓市政策東風(fēng)頻吹。不過(guò)對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，2014年的樓市并不輕松，接下來(lái)的時(shí)間他們完成年度目標(biāo)的時(shí)間越來(lái)越少。不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始干凈利落地打出“降價(jià)”這一大招，樓市形成了一股洶涌的降價(jià)潮，也引發(fā)了島城樓市的變化……
面對(duì)眾多降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)，購(gòu)房者很難做出選擇。資料圖片
從一房難求到貨比三家
“您好，我們是XX樓盤(pán)，現(xiàn)在推出了兩棟看海小高層，你方便過(guò)來(lái)看一下？”“我們是新都心一家樓盤(pán)，價(jià)格在12000元/平方米，周末您能過(guò)來(lái)嗎？”上周，在市北區(qū)一家傳媒公司工作的秦先生接到了不少看房電話(huà)。“最近樓盤(pán)推銷(xiāo)的電話(huà)越來(lái)越多，有時(shí)一天好幾個(gè)。”秦先生告訴記者，“從去年我就開(kāi)始看房，感覺(jué)現(xiàn)在能選擇的房子多了。”秦先生告訴記者，去年十月份他和同事一起去合肥路一家樓盤(pán)看房，那時(shí)候置業(yè)顧問(wèn)很強(qiáng)硬，根本不給預(yù)留房子，看好房子就得交定金。“當(dāng)時(shí)同事本想只看房，再去周邊幾個(gè)盤(pán)比較一下，最后只能交上定金。”秦先生說(shuō)，“當(dāng)時(shí)新房很緊俏，根本沒(méi)得挑，不管戶(hù)型、樓層、朝向，能買(mǎi)上就不錯(cuò)了。”秦先生打算在李村商圈附近置業(yè)，現(xiàn)在他每周都會(huì)去看附近的樓盤(pán)，但是并不急著出手。“畢竟房子算是一生最大的消費(fèi)了，現(xiàn)在能挑就多看看。”
和秦先生一樣，記者發(fā)現(xiàn)不少市民現(xiàn)在都在貨比三家。“今天來(lái)了二十多組客戶(hù)，雖然人多，但是都來(lái)‘比價(jià)’的。”上周末，新都心一家樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，“有些人都來(lái)了好幾趟，就是不定房。”記者了解到，目前島城樓市的新房庫(kù)存量處于高位，并且不斷有新房入市，這也讓市民的選擇余地更大。不僅如此，除了周邊樓盤(pán)比較，還有市民進(jìn)行版塊比較。“我在考慮是在西海岸還是李滄購(gòu)房。”市民鄭先生供職于一家物流公司，本來(lái)他手上的錢(qián)只能在西海岸選擇，但是隨著樓市降價(jià)潮的蔓延，他開(kāi)始將目光投向李滄。“在心理上，李滄畢竟和市區(qū)更近?，F(xiàn)在價(jià)格也合適。”上周末，鄭先生就在李滄分別看了三個(gè)樓盤(pán)，不過(guò)他同樣沒(méi)出手，他說(shuō)“西海岸的房子能看海，回去還得再比比。”
新盤(pán)變輕松老盤(pán)壓力大
在樓市限購(gòu)限貸政策不斷松綁的同時(shí)，各家樓盤(pán)也紛紛選擇低價(jià)跑量。分析人士認(rèn)為，今年前三季度樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況可以用平淡形容，因此年底前很多企業(yè)希望借助政策東風(fēng)完成銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。上周末兩天，為了趕上“銀十”末班車(chē)，不少開(kāi)發(fā)商選擇開(kāi)盤(pán)，其中有市北區(qū)正商紅楓谷，李滄區(qū)的越秀星匯藍(lán)灣，城陽(yáng)區(qū)的魯商泰晤士小鎮(zhèn)、領(lǐng)秀珊瑚灣，以及黃島區(qū)的深港城、盛世華章、隆海碧海云天。不僅如此，記者發(fā)現(xiàn)降價(jià)已經(jīng)成了開(kāi)發(fā)商的潮流，不過(guò)，對(duì)于新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，打出“低價(jià)”牌毫無(wú)壓力，而對(duì)老項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，加推往往是一種無(wú)奈。
和去年新盤(pán)價(jià)格互相攀高不一樣，今年的純新盤(pán)價(jià)格都要低于周邊項(xiàng)目。像純新盤(pán)秀蘭禧悅山就打出了8500元/平方米的價(jià)格，而周邊一項(xiàng)目的價(jià)位則是12000元/平方米；純新盤(pán)萬(wàn)科紫臺(tái)的價(jià)格也是10666元/平方米起價(jià)，而周邊項(xiàng)目的價(jià)位多是在12000元/平方米以上。業(yè)內(nèi)人士表示，新盤(pán)在價(jià)格定位方面無(wú)壓力，可以輕松打低價(jià)，而老盤(pán)定位需要顧慮更多。
“去年行情好，老盤(pán)操作起來(lái)也容易，開(kāi)盤(pán)熱賣(mài)加推提價(jià)基本是常規(guī)套路。”市北一家樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者，“尤其是口碑好的樓盤(pán)，一般受關(guān)注，一加推就是漲價(jià)也能快速消化掉。”但是今年，加推樓盤(pán)卻成了“燙手山芋”。“漲價(jià)根本不可能，降價(jià)容易引起前期購(gòu)房者抵制。”記者發(fā)現(xiàn)，不少樓盤(pán)加推都是采取悄悄的方式。
房?jī)r(jià)“萬(wàn)元線(xiàn)”步步收縮
中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的全國(guó)百城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，青島房?jī)r(jià)自今年5月起至今一直處于下跌狀態(tài)。截止到9月底，青島住宅均價(jià)定格在9433元/平方米。與此同時(shí)，島城房?jī)r(jià)“萬(wàn)元線(xiàn)”也是不斷收縮。作為島城樓市的一條重要標(biāo)志線(xiàn)，“萬(wàn)元線(xiàn)”從六年前萌生，就不斷北上，最終在2013年基本覆蓋李滄。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“萬(wàn)元線(xiàn)”也是剛需購(gòu)房的一條杠杠，正是追隨著萬(wàn)元線(xiàn)不少剛需的置業(yè)需求不斷向北，一路來(lái)到李滄，使得李滄有“剛需集中營(yíng)”的稱(chēng)號(hào)。不過(guò)今年，“萬(wàn)元線(xiàn)”不但北上乏力，而且已經(jīng)開(kāi)始在李滄開(kāi)始回縮。數(shù)據(jù)顯示，第三季度住宅成交均價(jià)為9550元/平方米，環(huán)比下跌2.2%。其中市區(qū)中李滄跌幅最大，第三季度住宅成交均價(jià)為10770元/平方米，環(huán)比第二季度11157元/平方米下跌3.5%，較第一季度的11327元/平方米下跌5%。記者了解到，不少樓盤(pán)的價(jià)格早已低于均價(jià)。像保利茉莉公館在8月開(kāi)盤(pán)，就打出8518元/平方米的抄底價(jià)，偉東幸福之城新開(kāi)的4.2期均價(jià)8800元/平方米。
在樓市降價(jià)潮中，李滄更是走在前列，而其他板塊的定位也悄然發(fā)生了變化。在去年，新都心板塊的樓盤(pán)均價(jià)普遍在14000元/平方米左右，被認(rèn)為是面向剛改需求，如今新都心則更多地關(guān)注剛需。早在7月底，萬(wàn)科就打出了 “萬(wàn)科城12345元/平方米起價(jià)”和“總價(jià)108萬(wàn)精裝入住新都心”，新都心苑項(xiàng)目也在下半年開(kāi)始不遺余力地宣傳“79萬(wàn)搶住新都心商圈”，緊接著保利葉公館也打出 “首付11.5萬(wàn)”“送儲(chǔ)藏室送車(chē)位”。而萬(wàn)科紫臺(tái)更是將起價(jià)定在10666元/平方米，使得新都心成為和李滄爭(zhēng)奪剛需的勁敵。從位置上來(lái)看，市北區(qū)更加接近主城區(qū)，顯然對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，市北區(qū)更受青睞，而“萬(wàn)元線(xiàn)”回縮無(wú)疑是一個(gè)在此定居的好機(jī)會(huì)。
■記者觀察
降價(jià)潮還需限貸落地
降價(jià)潮下，低價(jià)跑量已經(jīng)成為不少開(kāi)發(fā)商的最后手段。雖然市場(chǎng)上仍然很熱鬧，但更多的是開(kāi)發(fā)商的 “獨(dú)角戲”。記者注意到，多數(shù)購(gòu)房者仍然是選擇觀望。數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來(lái)，全國(guó)商品房庫(kù)存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。與最低點(diǎn)時(shí)相比，最近兩年多全國(guó)商品房整體庫(kù)存上漲86.4%。有消息稱(chēng)，監(jiān)管層經(jīng)過(guò)今年以來(lái)的多輪調(diào)研，也已對(duì)總體市場(chǎng)做出了“供大于求”的判斷。有業(yè)內(nèi)人士表示，雖然當(dāng)下政策東風(fēng)頻吹，但是每家開(kāi)發(fā)商仍都在努力“去庫(kù)存”，但是能否調(diào)動(dòng)購(gòu)房者的積極性，關(guān)鍵是限貸政策的落實(shí)程度。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，對(duì)目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，信貸政策松綁起碼可以增加30%的購(gòu)房人群，效果相當(dāng)于限購(gòu)松綁影響的5倍以上。但他同時(shí)指出，由于銀行并未推出落實(shí)細(xì)則，市場(chǎng)具體的反彈幅度仍取決于信貸額度及優(yōu)惠力度的變化。
最近，市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布《近期房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)情況的報(bào)告》，有關(guān)建議中就有一條是 “加大房地產(chǎn)信貸支持力度”。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)信貸政策已成為市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵。作為資金密集型行業(yè)，建議協(xié)調(diào)國(guó)家金融主管部門(mén)，在合理評(píng)估市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，加大對(duì)自住改善型住房需求貸款首付比例、利率的扶持力度，要求金融部門(mén)及時(shí)審批合格貸款，加快資金流轉(zhuǎn)速度。擇機(jī)擇時(shí)對(duì)現(xiàn)行“限貸”政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。同時(shí)建議，協(xié)調(diào)加大地方房地產(chǎn)信貸政策調(diào)整的自主空間和靈活性。
七折利率或難現(xiàn)島城
9月30日，“央行新政”出臺(tái)，其中有一條“貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由各分行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定”，被不少購(gòu)房者解讀為房貸七折利率或出江湖。如今，距離“央行新政”出臺(tái)已經(jīng)三個(gè)多星期，也已經(jīng)有中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)銀行和招商銀行先后表態(tài)執(zhí)行房貸新政。不過(guò)記者走訪(fǎng)銀行發(fā)現(xiàn)，不僅多數(shù)銀行仍在等待新政落地的通知，房貸利率多數(shù)仍然是基準(zhǔn)利率，大多數(shù)銀行在貸款利率方面表態(tài)十分謹(jǐn)慎。
“要是能實(shí)行七折利率，那商業(yè)貸款和公積金貸款就差不了多少，我肯定出手買(mǎi)房。”市民匡先生表示，雖然看好房，但是因?yàn)榈荣J遲遲未出手。的確，當(dāng)下五年以上貸款的基準(zhǔn)利率為6.55%，如果打七折則是4.585%，而同期的公積金利率則為4.5%。正是如此，很多市民都非常期待七折利率再次出現(xiàn)。
不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，目前除了青島銀行實(shí)施九折利率，青島農(nóng)商行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶(hù)實(shí)行九折利率，島城多數(shù)銀行的首套房貸利率仍然是基準(zhǔn)利率。“市民所期待的七折利率估計(jì)很難出現(xiàn)。”有業(yè)內(nèi)人士表示，因?yàn)榉抠J不是銀行的核心業(yè)務(wù)，并且實(shí)行七折利率也可能賠錢(qián)，因此銀行實(shí)行房貸七折利率的積極性并不高。并且對(duì)于房貸利率打折的客戶(hù)也往往要求較高。甚至有人表示，未來(lái)能實(shí)現(xiàn)房貸九折已經(jīng)算是重大利好。
記者 王曉磊
