剛需購(gòu)房者積極出手
剛需住宅：“銀十”最后5天
日成交超400套
11月初，青島網(wǎng)上房地產(chǎn)公布了島城樓市的“銀十”成績(jī)單。數(shù)據(jù)顯示，青島10月新建商品房共成交9969套，其中新建住宅共成交8931套，占到近九成?？梢钥闯?，新建住宅中，90至120平方米的中小戶(hù)型成交6882套，而這個(gè)區(qū)間的戶(hù)型主要是面向剛需。
第三季度島城樓市“解限”之后，島城眾多開(kāi)發(fā)商迫于業(yè)績(jī)壓力紛紛推出較大的折扣力度，尤其是各種“萬(wàn)元盤(pán)”、“準(zhǔn)萬(wàn)元盤(pán)”等面向剛性需求的項(xiàng)目吸引了大量的購(gòu)房者關(guān)注，“等不及”的剛性需求和改善需求購(gòu)房者則是紛紛出手。“都說(shuō)房?jī)r(jià)回到一年前了，近段時(shí)間就一直在抓緊時(shí)間看房子。”將目光鎖定在瑞昌路附近的孫先生，從今年初開(kāi)始看房，他感覺(jué)目前優(yōu)惠力度越來(lái)越大。“不等了，趕緊買(mǎi)上房子好籌備結(jié)婚。”孫先生認(rèn)為，現(xiàn)在等到打折房貸一落地就出手。“已經(jīng)在市北區(qū)看好一套110多平方米的新房，賣(mài)掉現(xiàn)在的小房子就出手。”在寧夏路附近居住的王先生一直想換房，限購(gòu)解除后他就開(kāi)始忙碌起來(lái)。記者注意到，隨著“解限”政策的不斷發(fā)酵，不少購(gòu)房者已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備出手。其中，中小戶(hù)型的住宅成為樓市成交不折不扣的主力。
其實(shí)，早在“銀十”不少剛需購(gòu)房者已經(jīng)積極出手。十月份最后五天，島城樓市成交火熱。數(shù)據(jù)顯示，10月27日至10月31日，青島市新房共成交2499套，五天的日成交量都是超過(guò)400套，其中最高的一天10月31日單日賣(mài)出新房652套。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，2014年前三季度的購(gòu)房者一直處于觀望時(shí)期，但是剛性居住需求一直旺盛，在“解限”的市場(chǎng)下剛需住宅會(huì)火熱起來(lái)并不奇怪。而一些樂(lè)觀的開(kāi)發(fā)商預(yù)測(cè)，今年樓市就是要看“第四季度”。
三類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售提早入冬
大戶(hù)型住宅：
高端住宅總價(jià)高難受歡迎
在“銀十”樓市中，并非是住宅就受歡迎，大戶(hù)型項(xiàng)目較為受冷落。從“銀十”成交面積的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，60至90平方米仍然是最暢銷(xiāo)的住宅類(lèi)型，成交量高達(dá)3990套，90至120平方米的 “中戶(hù)型”也是成績(jī)不俗，成交量達(dá)2892套，而144平方米以上的“大戶(hù)型”成交量則是成交慘淡，只有579套，不到新建住宅成交量的零頭。
實(shí)際上，今年8月份可以說(shuō)是144平方米以上“大戶(hù)型”的春天，因?yàn)楫?dāng)時(shí)島城樓市部分 “解限”，其中一條就是解除對(duì)144平方米以上住宅的限購(gòu)。當(dāng)時(shí)，一些主打大戶(hù)型的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始積極的調(diào)整銷(xiāo)售策略，高調(diào)宣示手里的不限購(gòu)戶(hù)型。“一些大戶(hù)型成交量也確實(shí)上來(lái)了。”島城一家中介人士告訴記者。不過(guò)短短一個(gè)月后，島城樓市就全面解除限購(gòu)，144平方米以上的大戶(hù)型也就失去了政策優(yōu)勢(shì)。
“大戶(hù)型主要是總價(jià)高。”有樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理告訴記者，并且在島城擁有144平方米以上的大戶(hù)型樓盤(pán)大多數(shù)為高端住宅項(xiàng)目，本身就定價(jià)不菲，再加上面積大，買(mǎi)一套起步價(jià)就是四五百萬(wàn)元，有的甚至達(dá)到千萬(wàn)元級(jí)別。像嶗山區(qū)的海信天璽、天悅等均以大戶(hù)型為主，均價(jià)則在每平方米4萬(wàn)元至5萬(wàn)元;市南區(qū)的海逸天成、東海路9號(hào)、青島中心等都有200至500平方米不等的超大戶(hù)型，價(jià)格也是在每平方米3萬(wàn)元至4萬(wàn)元。
當(dāng)然，島城也不乏“親民”的大戶(hù)型，一些剛需樓盤(pán)也會(huì)配備大戶(hù)型。不過(guò)同樣這些大戶(hù)型也是因?yàn)榭們r(jià)高受冷遇。“雖然大戶(hù)型住得過(guò)癮，并且算下來(lái)大戶(hù)型比小戶(hù)型單價(jià)劃算，但是一時(shí)間湊不齊這么多錢(qián)。”相中后海一處樓盤(pán)大戶(hù)型的呂先生表示，大戶(hù)型高額的稅費(fèi)，甚至取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等也是讓他咂舌。記者注意到，在一些項(xiàng)目中，大戶(hù)型的去化速度也非常緩慢，往往成為“尾盤(pán)”。
酒店式公寓：
受政策影響逐漸失寵
從8月份開(kāi)始的島城樓市“解限”，讓購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)意愿開(kāi)始復(fù)蘇，其中有自住需求的置業(yè)者，也有投資型置業(yè)者。不過(guò)相比“解限”前，投資型置業(yè)者不再熱捧酒店式公寓。
據(jù)了解，早在2005年前后，酒店式公寓就成為全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新寵。特別是2011年后，受限購(gòu)政策的影響，全國(guó)酒店式公寓市場(chǎng)一片紅火，在島城，酒店式公寓也一度是明星產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)人士告訴記者，作為商業(yè)地產(chǎn)的可居住產(chǎn)品業(yè)態(tài)，酒店式公寓具有“自住”和“投資”兩重功能，在樓市限購(gòu)限貸的政策下，酒店式公寓擁有住宅無(wú)法比擬的不限購(gòu)、不限貸等優(yōu)勢(shì)。“同住宅相比，酒店式公寓一般面積較小，大都在四、五十平方米左右;而從價(jià)格上看，目前，島城在售的酒店式公寓價(jià)格同住宅價(jià)格相差不大。”嶗山區(qū)一家樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理表示。
不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，酒店式公寓的去化速度卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同區(qū)域或者同項(xiàng)目中的住宅類(lèi)產(chǎn)品。有數(shù)據(jù)顯示，在嶗山區(qū)，該區(qū)域酒店式公寓市場(chǎng)的平均去化率為53.65%，是市內(nèi)三區(qū)酒店式公寓消化速度最快的一個(gè)區(qū)域，但去化速度還是明顯低于住宅市場(chǎng)。有業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，酒店式公寓特殊的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是導(dǎo)致該產(chǎn)品遇冷的主要因素。從居住角度看，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)大都以剛需為主，剛需購(gòu)房的目的主要是解決居住需求，但酒店式公寓為商業(yè)用地，其入住后的水電氣全部為商業(yè)價(jià)格，這對(duì)普通居住者而言并不是件小事;而從投資功能分析，由于酒店式公寓的建安成本較高，目前島城市場(chǎng)上的酒店式公寓價(jià)格相對(duì)偏高，因此其價(jià)格上漲空間也非常有限，其投資功能并不顯著。另外，島城樓市全面“解限”，也使得酒店式公寓的政策優(yōu)勢(shì)盡失，因此酒店式公寓從火熱到受冷遇，也就不讓人覺(jué)得奇怪。
商鋪：空置率高租金不斷下降
在限購(gòu)時(shí)代，商鋪曾經(jīng)是不少投資型置業(yè)者的首選，而這也吸引了很多原來(lái)做住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。在島城，前幾年就有不少開(kāi)發(fā)商跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購(gòu)物中心。同時(shí)不少住宅項(xiàng)目都會(huì)搭配一定的商業(yè)配套，并且比例越來(lái)越大。不過(guò)商鋪越來(lái)越多，租金卻是不斷下降，空置率越來(lái)越高。
“我從去年開(kāi)始就到處看房，就是用來(lái)投資。”有了一定積蓄的徐女士告訴記者，當(dāng)時(shí)她打算投資商鋪。“那時(shí)候島城的廣告牌都是各種商鋪，有的是包租，有的是返租，特別吸引人。”不過(guò)當(dāng)時(shí)徐女士并沒(méi)有出手，因?yàn)樗F(xiàn)場(chǎng)看了多個(gè)商鋪，發(fā)現(xiàn)空置率高。“有些就在城市綜合體旁邊，根本租不出去。”的確，今年8月之前，受限購(gòu)、限貸政策影響，青島的部分購(gòu)買(mǎi)力轉(zhuǎn)投了商業(yè)地產(chǎn)，尤其是商鋪的開(kāi)發(fā)商紛紛借機(jī)造勢(shì)，從而吸引市民關(guān)注。
不過(guò)在上個(gè)周，徐女士最終決定在西海岸購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，她坦言購(gòu)買(mǎi)住宅并不是為了出租，而是看重了目前近郊住宅的“抄底低價(jià)”和“升值潛力”。另外，近期住宅優(yōu)惠活動(dòng)頻頻問(wèn)世也成功吸引了她的注意力。記者注意到，從8月開(kāi)始，青島一輪輪房地產(chǎn)新政先后落地，如今限購(gòu)全面放開(kāi)，對(duì)于有小額投資需求的市民來(lái)說(shuō)，這樣的置業(yè)環(huán)境是難得的。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，住宅作為房地產(chǎn)“最基本、最大眾”的業(yè)態(tài)產(chǎn)品，在置業(yè)者心目中一直占有舉足輕重的位置。住宅相對(duì)于商業(yè)而言，前期投資壓力明顯較低，同時(shí)買(mǎi)賣(mài)手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)單，加之一直上漲的房租也提升了投資回報(bào)率，住宅仍然是不少人投資的首選。 本版撰稿 記者 王曉磊
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