信網(wǎng)12月30日訊 青島膠州市自2010年啟動(dòng)少海新城規(guī)劃開(kāi)始，進(jìn)入了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段。商品房市場(chǎng)2011年便出現(xiàn)了250萬(wàn)平方米的超高供應(yīng)量，為全市最高，不過(guò)，許多項(xiàng)目至今都沒(méi)有清盤(pán)。商品房成交量在2011年突破百萬(wàn)平方米之后 ，2013年達(dá)到162萬(wàn)平方米，也是全市較為活躍的幾個(gè)區(qū)域。“但是前期的歷史庫(kù)存，加上近年的供求比偏高，預(yù)計(jì)2014年底存量約在350萬(wàn)平方米。”房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)青島高級(jí)分析師張斌分析稱，由于供過(guò)于求和配套跟進(jìn)緩慢，膠州房?jī)r(jià)漲幅并不明顯。
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概況：膠州樓市量下不去，價(jià)上不來(lái)
業(yè)內(nèi)人士介紹，新世紀(jì)以來(lái)，膠州最早的發(fā)展重點(diǎn)是南部，之后又啟動(dòng)了少海新城的規(guī)劃，確立“疏老城、建新城 、連少海、融青島”的發(fā)展理念，建設(shè)規(guī)劃以“一城四區(qū)兩翼”為基礎(chǔ)，攤子鋪得不可謂不小。
青島銳理數(shù)據(jù)平臺(tái)提供的數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)膠州市城鎮(zhèn)化推進(jìn)加速，年均土地供應(yīng)量居島城各區(qū)市前列，有的年份甚至高達(dá)1000萬(wàn)平方米。“在擁灣發(fā)展、三城聯(lián)動(dòng)的大規(guī)劃支撐下，膠州融入‘大青島’的發(fā)展中，為青島向外擴(kuò)張?zhí)峁┝丝臻g支持。不過(guò)，相比較青島西海岸新區(qū)和高新區(qū)，膠州畢竟與主城區(qū)關(guān)聯(lián)性有待加強(qiáng)，導(dǎo)致房產(chǎn)入住率較低，眼下，借助新機(jī)場(chǎng)、軌道交通的發(fā)展，膠州市迎來(lái)發(fā)展新機(jī)遇。”銳理數(shù)據(jù)青島總經(jīng)理馬光明介紹。
另外，馬光明認(rèn)為膠州城鎮(zhèn)化提速讓城市面貌改變很多，不過(guò)，土地供應(yīng)和房屋建設(shè)的力度過(guò)大，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力透支，供應(yīng)量長(zhǎng)期保持在高位，但只能持續(xù)貫徹平價(jià)走量的銷售方針，形成“量下不去、價(jià)上不去”的局面。
“市委市政府曾提出，適時(shí)推進(jìn)即墨、膠州、原膠南納入中心城區(qū)，膠州的制造業(yè)發(fā)達(dá)，物流業(yè)的發(fā)展更是明顯，在‘大青島’的發(fā)展中非常重要。”市委黨校教授、城市經(jīng)濟(jì)專家劉文儉表示，膠州正好處于交通樞紐中心，距離青島、煙臺(tái)、濰坊等地都很近，各種交通工具(海運(yùn)、陸運(yùn)、空運(yùn))也很方便，有效節(jié)約了物流成本，讓膠州物流業(yè)的發(fā)展引人矚目。
隨著膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)、少海新城 、膠州灣國(guó)際物流中心三大發(fā)展平臺(tái)的推進(jìn)，城市建成區(qū)面積將擴(kuò)展到3倍以上，形成以中心城區(qū)為核心、濱海新區(qū)為副中心的組團(tuán)化城市發(fā)展格局，基本架構(gòu)起城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的大框架。馬光明認(rèn)為 ，“產(chǎn)業(yè)人口為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了需求支撐，有利于樓市健康發(fā)展。”
發(fā)展：軌道交通將提升入住率
大沽河流域面積覆蓋著青島一半的土地，大沽河的治理讓膠州獲益良多。大沽河成為生態(tài)中軸，膠州的生態(tài)環(huán)境大大改變，兩岸旅游業(yè)的發(fā)展讓人氣旺了起來(lái)。“大沽河沿岸休閑觀光、漁家樂(lè)的發(fā)展，不僅有利于防洪抗旱和農(nóng)業(yè)發(fā)展，更有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。”劉文儉認(rèn)為 ，有了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入，才能為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供資源、資本和購(gòu)買(mǎi)力的支持。
大沽河流域內(nèi)的少海新城是膠州最重要的樓市板塊。中置國(guó)際市場(chǎng)總監(jiān)張百忍介紹，少海有非常珍貴的濕地資源，許多開(kāi)發(fā)商在此開(kāi)發(fā)建設(shè)了低密度、高品質(zhì)樓盤(pán)。“前段時(shí)間有外地媒體報(bào)道這里入住率低，其實(shí)是一種誤讀，因?yàn)槌酥行派趾黄?，絕大多數(shù)樓盤(pán)還沒(méi)有入住。以中置少海灣為例，項(xiàng)目有100多套別墅，去化已經(jīng)過(guò)半了。”
銳理數(shù)據(jù)青島總經(jīng)理馬光明表示，膠州本地人的購(gòu)房熱情很高，有錢(qián)之后買(mǎi)房成為一種普遍選擇，將來(lái)地鐵M8號(hào)線通到膠州之后，外部人口注入促進(jìn)房產(chǎn)交易，樓市存量便迎刃而解了。
“未來(lái)10年可能是膠州樓市比較難熬的日子，短期內(nèi)壓力很大，但前途是樂(lè)觀的。”馬光明說(shuō)，大沽河的治理是高瞻遠(yuǎn)矚的決策，為青島向北生長(zhǎng)預(yù)留了發(fā)展空間，首先讓高新區(qū)發(fā)展起來(lái)，接著向北惠及膠州。
未來(lái)：新機(jī)場(chǎng)將帶著膠州樓市“飛”
青島整體規(guī)劃為東岸老城區(qū)、西岸城區(qū)、北岸城區(qū)構(gòu)成的“品”字結(jié)構(gòu)，新機(jī)場(chǎng)正位于其上“口”處，處于“青島、青西新區(qū)、紅島、嶗山一主三輔”的現(xiàn)代化城市框架的中間地帶，距環(huán)灣發(fā)展帶最近距離約10公里，是環(huán)灣區(qū)域中間帶和核心圈層。馬光明介紹，“僅僅是新機(jī)場(chǎng)，就能帶來(lái)20萬(wàn)產(chǎn)業(yè)人口，按人均30平方米計(jì)算，就可以消化600萬(wàn)平方米住房供應(yīng)。有了新機(jī)場(chǎng)，還得有其他地面、地下交通配合建設(shè)，這樣不僅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更能讓房?jī)r(jià)快速上升。”
房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師張斌表示，膠州借助高鐵升級(jí)和新機(jī)場(chǎng)建設(shè)的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)城市東擴(kuò)，各受益城鎮(zhèn)也紛紛進(jìn)行改造，總量保持高位。土地市場(chǎng)比較活躍，但呈現(xiàn)中心擴(kuò)散態(tài)勢(shì)，未來(lái)新增供應(yīng)仍較大，但是比較分散。短期庫(kù)存高企和需求斷檔會(huì)困擾膠州樓市，伴隨各大規(guī)劃落地，尤其是機(jī)場(chǎng)投入使用和地鐵開(kāi)通，情況會(huì)有所好轉(zhuǎn)。“從規(guī)劃出臺(tái)到目前，許多樓盤(pán)借力新機(jī)場(chǎng)，價(jià)格有所上漲。新機(jī)場(chǎng)投入使用將是另一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅能促進(jìn)成交量的上漲，還可以讓價(jià)格大幅度上升 。”張百忍表示，除了新機(jī)場(chǎng)的建設(shè)，還有濟(jì)青動(dòng)車(chē)等重要交通規(guī)劃，膠州樓市發(fā)展的整體是值得看好的。城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂(lè)芳
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