二套房貸首付四成的政策發(fā)布第二天，島城僅招商銀行青島分行一家銀行機(jī)構(gòu)率先實(shí)施，其他國(guó)有行和股份制銀行還在等正式文件。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二套房貸首付最低四成，是一個(gè)“下限標(biāo)準(zhǔn)”而非硬性要求，銀行有一定的自主權(quán)限，預(yù)計(jì)新規(guī)正式落地需要一段時(shí)間，這個(gè)期間的業(yè)務(wù)應(yīng)按原合同執(zhí)行。

首付降了利率仍然上浮

政策落地，多數(shù)銀行在等待總行通知，而本地農(nóng)商行則在觀望中。記者昨采訪(fǎng)中行、工行、農(nóng)行、交行、中信、興業(yè)、浦發(fā)、青島銀行等多家銀行發(fā)現(xiàn)，僅有招商銀行青島分行表示實(shí)施新政。

“我們已接到總部通知，即日起開(kāi)始實(shí)施新政。 ”昨日，招商銀行青島分行負(fù)責(zé)人說(shuō)，該行目前二套房首付最低四成，不過(guò)利率還是上浮10%。

此外，目前我市多數(shù)銀行二套房利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%，也有個(gè)別銀行是根據(jù)客戶(hù)情況差異化定價(jià)，優(yōu)質(zhì)客戶(hù)會(huì)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%，甚至更少。

部分銀行落地措施需要一周

“還沒(méi)有接到正式文件，按照以往慣例，通知到總行，總行方面下發(fā)文件也不會(huì)這么快。 ”某銀行辦公室的工作人員表示，“即便是接到有關(guān)政策通知，行里有關(guān)部門(mén)也要研究具體的實(shí)施辦法。 ”

某國(guó)有銀行人士表示，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，從政策發(fā)布到最后落地最快也要1個(gè)星期的時(shí)間，從商業(yè)角度看，銀行是愿意執(zhí)行這個(gè)政策的，二套房降低首付比例，貸款額度更大，銀行盈利更多。但最終是否成行，還要看各地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的整體把控。

“像北京、上海、深圳等購(gòu)房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過(guò)熱的城市，可考慮不下調(diào)首付比例，銀行也可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況靈活調(diào)整。”中國(guó)海洋大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任魏先生稱(chēng)，此次二套房首付下調(diào)表明，房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)回歸，有利于釋放自住型及改善型購(gòu)房需求，以改善民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。

購(gòu)房者終于等到窗口期

今年年初，董女士就打算在市北區(qū)買(mǎi)一套房改善需求，但一直沒(méi)行動(dòng)。樓市新政一出，董女士表示終于可以“下手了”。

去年出臺(tái)認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，即對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。按規(guī)定，董女士可以享受首套房首付30%的待遇，新政落地之后，她若用公積金貸款買(mǎi)房，可以按照20%的首付比例購(gòu)房，就大大降低了她的首付款壓力。

董女士說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)二手房源的話(huà)，她也將是受益者。新的稅收政策規(guī)定，出售二手房免征營(yíng)業(yè)稅期限由5年改2年之后，會(huì)激發(fā)更多的房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，增加了選擇面的同時(shí)，也免去了營(yíng)業(yè)稅的成本。

200萬(wàn)買(mǎi)二套房首付少交60萬(wàn)

買(mǎi)一套200萬(wàn)元的第二套房，如果按照目前一線(xiàn)城市首付七成的比例計(jì)算，那么首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。 60萬(wàn)元的貸款如果按照商業(yè)貸款計(jì)算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。

如果按照首付4成的比例進(jìn)行計(jì)算，那么首付款是80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元。 120萬(wàn)元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。不過(guò)，有業(yè)內(nèi)人士表示，降低首付比例，對(duì)于此類(lèi)改善型購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說(shuō)，七成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)加102萬(wàn)即242萬(wàn)元。而在四成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)加205萬(wàn)即285萬(wàn)元。這樣對(duì)比，總金額增加了43萬(wàn)元。