原標(biāo)題：銀行紛紛搶灘住房租賃市場開發(fā)商受益 租賃者難投機(jī)

近日，中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行等銀行接連布局住房租賃市場，與開發(fā)商簽訂協(xié)議，聯(lián)合長租房源，在深圳率先開始租房貸款業(yè)務(wù)，租房貸款額度可達(dá)100萬元。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，租房貸款將鼓勵(lì)更多資金進(jìn)入租賃市場，或促使租房利好政策頻出，長期將促使求租量和租金上漲，有投資者甚至考慮借此“抄底”。不過市場人士認(rèn)為，目前租金市場還不是低位，難有“抄底”一說，而租金市場長期緩慢上漲，難獲投機(jī)機(jī)會(huì)。

聽聞銀行新政的市民有不同的反應(yīng)。小陳是今年剛畢業(yè)的大學(xué)生，對于租房貸款他認(rèn)為值得考慮：“畢竟房租是我目前最大一筆開銷，如果能貸款繳租，扣除伙食費(fèi)后，預(yù)計(jì)每月能夠存下5000元左右，積攢起來可以做一些短期理財(cái)計(jì)劃。”小陳認(rèn)為，如果貸款利率低于短期理財(cái)?shù)氖找媛剩敲赐ㄟ^貸款來繳租還是挺劃算的。

畢業(yè)生、商人

愿意選擇租房貸款

而在番禺工作和租房的李女士則表示，自己租房只是一個(gè)過渡期，現(xiàn)在有家庭有孩子，更希望能夠攢下首付買套房：“貸款繳租還是要還的，而且又多了一筆利息，如果利息和房貸利息一樣高肯定是不劃算的。”李女士認(rèn)為，租房貸款應(yīng)該采用類似信用卡的機(jī)制，在期內(nèi)還款無需利息，并且可以積累良好的征信記錄，這樣在買房貸款時(shí)也可以派上用場。

房天下廣州理財(cái)分析師陳徑芝表示，不同的租賃者對貸款租房的接受程度往往不一樣：“畢業(yè)生收入和積蓄少，生意人急需資金周轉(zhuǎn)，這兩類人會(huì)更愿意選擇租房貸款，當(dāng)然前提是貸款利率比較低。”

不過，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，“租房加杠桿”對于個(gè)人客戶來說作用不是主要的：“貸100萬元用于租房并不實(shí)際，但如果不租房，個(gè)人又憑什么獲得貸款?另一方面，如何控制貸款人將貸款挪作他用是一個(gè)關(guān)鍵問題。”他補(bǔ)充，有租賃需求的人對成本相對敏感，如果還要承擔(dān)銀行利息，經(jīng)濟(jì)壓力更大。

某中介公司負(fù)責(zé)人認(rèn)為，現(xiàn)在不少家庭都有房貸，租房貸款或許會(huì)加重居民的家庭債務(wù)和生活負(fù)擔(dān)，如何避免不良貸款危機(jī)是值得未雨綢繆的問題。他建議，可通過將資金直接劃轉(zhuǎn)到房東或房企的方式，并建立黑名單制度和對租金流向進(jìn)行嚴(yán)格的追蹤把控，避免租客或二房東利用租房杠桿挪用資金。

合富研究院高級(jí)分析師梁燕明表示，目前廣州租房市場一般還是以半年到一年租期為主，長達(dá)數(shù)年租期的個(gè)案在住宅租賃市場并不常見。從目前情況來看，大部分租房個(gè)案仍以按月交納租金居多，一次性支付全部租金的情況并不多見。按月收租的方式，對租客來說，租金負(fù)擔(dān)壓力沒有一次性支付全部租金那么大。

“租房貸款的出現(xiàn)，無論是對租客還是對放租的業(yè)主來說，都需要時(shí)間去了解。”她認(rèn)為，租房貸款出現(xiàn)的時(shí)間還不長，對租房市場的行情、租金等的影響尚不明顯。

銀行動(dòng)作頻頻，市場密切留意，有“醒目”的投資者已在思量如何借勢獲得先機(jī)：這會(huì)不會(huì)有什么抄底的機(jī)會(huì)?黃韜認(rèn)為，租賃市場并不存在抄底的說法：“銀行的新政策并不是鼓勵(lì)大家做‘二房東’，今天租下2000元的物業(yè)，明天租出3000元。”他認(rèn)為，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，目前廣州市整體租金并不處于洼地，并不存在“抄底”的可能性：“租金價(jià)格上升是一個(gè)緩慢的過程。”

租賃市場

還有一定上漲空間

有市場人士預(yù)測，新的租房貸款政策將鼓勵(lì)更多資金進(jìn)入租賃市場，或?qū)⒋偈棺赓U利好政策繼續(xù)出臺(tái)，長期將使求租量和租金增長。房天下廣州租賃分析師李超表示，另一方面，各地租賃用地供應(yīng)加速，如出讓“只租不售”居住用地、開發(fā)商競地100%自持，這些措施從供給方入手，避免了租金大幅上漲的可能。房天下董事長莫天全表示，利好租房者的租房市場政策出臺(tái)短期內(nèi)將繼續(xù)維持樓價(jià)的冷靜和理性，緩解房地產(chǎn)市場的壓力。

黃韜認(rèn)為，廣州市租賃價(jià)格繼續(xù)上升是必然的，但認(rèn)為租賃政策能夠快速拉動(dòng)租賃價(jià)格上漲并不合理，比如租購?fù)瑱?quán)帶來的租賃利好，還有待細(xì)則出臺(tái)和未來較長時(shí)間的實(shí)踐。

梁燕明稱，目前廣州租房市場的格局仍以市場供需格局為主導(dǎo)，而由于接近年底，租房市場上的需求較年初和年中兩個(gè)租房旺季有所減少，在年底這段時(shí)間會(huì)出現(xiàn)租客“貨比三家”后才選定租金最實(shí)惠的房源承租的情況，而這種租客多番比價(jià)、挑房的情況，在供求相對緊張的租房旺季是很少見的。

據(jù)了解，由于市場需求較年中租房旺季有所回落，放租業(yè)主的心態(tài)也不會(huì)很強(qiáng)硬，存在一定的議價(jià)空間，若租客提出稍微調(diào)低租金的要求，有很大機(jī)會(huì)可以實(shí)現(xiàn)。因此，她認(rèn)為，年底到明年春節(jié)前這段時(shí)間，是租客淘實(shí)惠房源的好時(shí)機(jī)。據(jù)合富大數(shù)據(jù)，目前廣州租房市場仍以月租2000~4000元的房源占據(jù)成交主力，市場份額達(dá)四成多。

黃韜認(rèn)為，“租房加杠桿”更重要的意義是鼓勵(lì)開發(fā)商解決自持的物業(yè)的資金問題，是對開發(fā)商的支持措施的一部分，因此，積極布局住房租賃市場的不僅是金融機(jī)構(gòu)，開發(fā)商也不甘落后。

中原地產(chǎn)研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，目前全國已有超過10個(gè)城市開展租賃類土地出讓，供應(yīng)量超過8萬套。不過，中金公司分析師張宇稱，住房租賃前期建設(shè)投入大、回報(bào)周期長，需要政策和資金的長期支持。從目前來看，大房企較為積極，萬科、保利、碧桂園、恒大、華潤、招商等大型開發(fā)商成為近期住房租賃的主角簽約戶。小房企實(shí)力相對較弱，暫時(shí)觀望的多。

深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，如果按租金和房價(jià)的關(guān)系比測算，出租房屋差不多要60年才能收回開發(fā)的成本。從這一點(diǎn)看，很多開發(fā)商不愿意進(jìn)入住房租賃市場。

值得注意的是，相對于直接賣房，房屋租賃的回報(bào)率不僅低，而且周期長。對開發(fā)商來說，需要沉淀大量的資產(chǎn)在自持物業(yè)上，增加債務(wù)負(fù)擔(dān)和杠桿率。有業(yè)界人士表示，短期來說，開發(fā)商債務(wù)會(huì)加重，但資產(chǎn)證券化將為開發(fā)商住房租賃“去杠桿”分憂。(林琳 張忠安)