原標題：開發(fā)商口頭所說的首付3成算數(shù)嗎?專家：權(quán)益難保障

在中國購買新房，期房占有很大比例。消費者對于商品的了解，很大程度依賴銷售者的描述，而這些描述經(jīng)常是口頭的，事后一旦陷入糾紛，維權(quán)者就不得不面對收集證據(jù)的難題。

開發(fā)商所說的首付3成、貸款利率9折，只是說說而已？

長沙工薪族周曉明(化名)因為樓盤銷售員對首付比例的口頭描述與最終事實的出入，一度忙得四處借錢。今年6月，他在長沙市望城區(qū)的A樓盤購置了一套新房。

此前，周曉明在長沙各個樓盤轉(zhuǎn)了一圈，發(fā)現(xiàn)買房首付均被要求做到4.5成。直到6月上旬，他走進A樓盤售樓處，銷售人員告訴他，該項目可在長沙銀行辦理3成首付，并且貸款利率有9折優(yōu)惠。

周曉明解釋說，花更少的首付住更大的房子，成為他選擇A樓盤的唯一原因。他起初對銷售人員所說的3成首付并不放心，又多次確認。正式簽署購房合同前，他至少兩次通過微信向銷售人員確認，銷售人員還將自己與長沙銀行工作人員的聊天記錄截屏發(fā)給他，以證明3成首付不是謊言。

6月30日，周曉明攜3成首付款來到售樓處簽訂購房合同。據(jù)他介紹，他曾要求將關(guān)于首付比例的描述寫進合同，但被開發(fā)商方面的工作人員告知合同無法修改。同時，對方又出示了一份《關(guān)于暫不能辦理購房合同網(wǎng)簽的特別補充約定》(下稱《約定》)，其中有這樣的表述：開發(fā)商方面向購房者“充分釋明了因政府政策等原因?qū)е履壳皶簾o法辦理購房合同的網(wǎng)簽、備案登記等手續(xù)”，因而購房者暫時“無法辦理完成銀行按揭貸款(或公積金貸款)手續(xù)，由此可能導(dǎo)致貸款利率上浮、首付款比例提高”等對購房者不利的后果和影響，開發(fā)商方面“無須承擔任何法律責任”。

“根據(jù)平時的經(jīng)驗，我對合同無法修改有了一定心理準備，這份《約定》卻讓我始料不及。當時自己看房已經(jīng)將近兩個月，他們是唯一承諾3成首付的開發(fā)商，我抱著僥幸心理簽了字。當時工作人員還告訴我，依照經(jīng)驗兩個月內(nèi)可以辦成網(wǎng)簽。”周曉明說。

交完首付款后不久，準業(yè)主們的微信群里就有人說，自己被要求將首付追加至4.5成。網(wǎng)簽遲遲辦不下來，周曉明擔心被追加首付，故多次聯(lián)系開發(fā)商。他說：“我多次催請早辦網(wǎng)簽，并求證追加首付一事，開發(fā)商一直沒有明確答復(fù)。直到8月下旬再次致電，對方證實首付追加至4.5成，且貸款優(yōu)惠取消。”不久傳來可辦網(wǎng)簽的消息，周曉明于9月13日完成網(wǎng)簽。

開發(fā)商方面在接受《中國經(jīng)濟周刊》記者采訪時表示，如果得知需要追加首付，他們一定會“第一時間主動告知業(yè)主”。而周曉明湊錢追繳首付的行為，被開發(fā)商解讀為雙方合作過程比較順利，并稱周曉明對此表示理解。但周曉明并不認為他會諒解開發(fā)商的做法，“僅貸款利息優(yōu)惠的取消就帶來數(shù)萬元的損失，難道只有跑到售樓處鬧事才叫表達不滿?”

開發(fā)商方面證實了周曉明所說“簽約時購房合同與補充協(xié)定不能修改”，但同時表示，如果購房者想修改合同，可以向客服部門提出訴求，但他們極少收到過相關(guān)申請。周曉明則認為這種說法等同掩耳盜鈴，他在簽約時提到將首付的相關(guān)約定寫入合同，被當場拒絕，但在場工作人員沒有告訴他還可以向客服部門申訴。

涉嫌違規(guī)的合同反而難于監(jiān)管？

中央財經(jīng)大學法學院副教授艾茜告訴記者：“為了保護購房者權(quán)益，住建委等監(jiān)管部門并不主張達成口頭協(xié)議。”而周曉明向銷售人員請求確認首付比例的微信聊天記錄，可能也很難成為有效證據(jù)，“開發(fā)商可以將其解釋為買賣雙方磋商過程的記錄”。

開發(fā)商方面解釋稱：“聊天記錄中關(guān)于首付的內(nèi)容并非我們做出的承諾，而是向客戶傳遞銀行方面的相關(guān)信息。”

艾茜告訴記者：“合同不能被修改，這涉及格式合同的問題。面對格式合同，消費者往往只有接受或者不接受兩種選擇。 為了保護消費者權(quán)益，住建部門通常要求合同要備案，但這種好的初衷卻可能被開發(fā)商利用，當購房者主張修改或?qū)⒖陬^協(xié)議補充進合同時，開發(fā)商往往借口合同已備案、條款都是政府定好的，從而不予修改。”

周曉明所簽的《約定》是否有在相關(guān)部門備案?長沙市住建委答復(fù)記者稱：“該樓盤位于長沙市望城區(qū)，目前該區(qū)住建部門的房地產(chǎn)管理等業(yè)務(wù)屬于自管，相關(guān)情況需要望城區(qū)方面進一步核實，市住建委暫不了解相關(guān)情況。”長沙市住建委在回復(fù)中還建議購房者，“拒絕與開發(fā)商簽訂私下補充協(xié)議或者陰陽協(xié)議”。

對于周曉明所簽的《約定》，長沙市住建委的工作人員認為，“這有可能就是一份私下補充協(xié)議。私下協(xié)議如果本著平等自愿原則，內(nèi)容合法合規(guī)，即使不備案本身也是合法的，很少引起糾紛。我們主張購房合同等文本要備案，通常合法的協(xié)議開發(fā)商都會主動備案，但協(xié)議內(nèi)容如果違背政策或涉嫌違法，他們還會拿過來備案嗎?”

長沙市住建委還通過《中國經(jīng)濟周刊》建議購房者：“消費者應(yīng)當要求開發(fā)商到房地產(chǎn)主管部門辦理正規(guī)的網(wǎng)簽備案登記，由住建部門依法監(jiān)管，確保房產(chǎn)的權(quán)屬不受其他影響。”

長沙市住建委提醒購房者：“應(yīng)當嚴格審查書面的買賣合同的條款，不要忘記補充協(xié)議、裝飾裝修標準等附件內(nèi)容的重要性，著重要看清楚附件內(nèi)容對主合同的條款改變、義務(wù)及責任增加的地方;消費者對有爭議的合同條款，可以提出修改或增加的合理意見。”這種提醒的可操作性有多少?周曉明表示，他曾提出修補合同內(nèi)容，但自己最終接受了合同難以改動的現(xiàn)實。

他對記者說：“簽約之時我就明知在合同上吃了虧，但除了自己看房時間太長，已經(jīng)開始影響工作外，另一個更重要的原因是擔心房價繼續(xù)上漲，當時很多消息說長沙買房將要搖號。”