【案情簡(jiǎn)介】

2015年1月19日，100余名消費(fèi)者來(lái)到了山東省淄博市周村區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱周村區(qū)消保委)，調(diào)解室、樓道內(nèi)及大廳里被圍的水泄不通。消費(fèi)者情緒激動(dòng)，有的消費(fèi)者甚至舉著攝像機(jī)對(duì)周村區(qū)消保委工作人員進(jìn)行錄像，聲稱要監(jiān)督消保委工作，現(xiàn)場(chǎng)十分混亂。消費(fèi)者稱，2012年1月1日至2014年12月31日期間，他們500多人與山東某園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前期宣傳中，通過(guò)宣傳彩頁(yè)、平面媒體、網(wǎng)絡(luò)等方式宣傳其銷售價(jià)格中含每平方米1200元裝修費(fèi)用，但他們認(rèn)為已經(jīng)交付使用的房屋的裝修費(fèi)用遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到承諾的標(biāo)準(zhǔn)，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司保障消費(fèi)者的知情權(quán)，并在裝修中履行承諾。但房地產(chǎn)公司代表提供了《商品房買賣合同》，表示合同中并未包含消費(fèi)者訴稱的“銷售價(jià)格中含每平方米1200元裝修費(fèi)用”的具體內(nèi)容，只承認(rèn)合同約定的房屋為精裝修房屋。雙方爭(zhēng)議較大，遂投訴至周村區(qū)消保委。

【處理過(guò)程及結(jié)果】

周村區(qū)消保委接到投訴后，根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)《消費(fèi)者協(xié)會(huì)受理消費(fèi)者投訴工作導(dǎo)則》的相關(guān)規(guī)定，組織確定投訴群體中的三名代表，及時(shí)穩(wěn)定消費(fèi)者情緒，避免矛盾激化。調(diào)解處理過(guò)程中，組織三名代表對(duì)500名消費(fèi)者信息進(jìn)行了登記，保證調(diào)處效力及于所有同類糾紛消費(fèi)者。

調(diào)處開(kāi)始后，周村區(qū)消保委工作人員收集了大量投訴材料，進(jìn)行了認(rèn)真的調(diào)查取證，并兩次對(duì)涉案房屋進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查看，多次與雙方進(jìn)行有效溝通，于2015年1月21日和23日兩次召集雙方了解情況，告知其權(quán)利義務(wù)，依法進(jìn)行了調(diào)解。經(jīng)調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：

1、被投訴方承認(rèn)房?jī)r(jià)中包含1200元每平方米裝修費(fèi)用，并承諾按照上述標(biāo)準(zhǔn)履行合同；

2、被投訴方承諾保障消費(fèi)者的知情權(quán)，通過(guò)下列方式接受消費(fèi)者監(jiān)督履行承諾：

（1）被投訴方于2015年1月26日起開(kāi)放工法樣板房，被投訴方對(duì)裝修所采用產(chǎn)品的具體材質(zhì)、型號(hào)、性能等信息在工法樣板房中予以明示，并提供相關(guān)產(chǎn)品的《檢驗(yàn)合格報(bào)告書》等材料對(duì)消費(fèi)者予以告知，消費(fèi)者對(duì)相關(guān)內(nèi)容可拍照留存對(duì)照、監(jiān)督履行。

（2）被投訴方于2015年3月起每月定期開(kāi)放或者根據(jù)雙方協(xié)商確定的其他時(shí)間開(kāi)放施工工地，供消費(fèi)者參觀監(jiān)督。消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)按照施工方安全管理要求進(jìn)場(chǎng)參觀。

【案例評(píng)析】

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)過(guò)了十幾年的快速發(fā)展后，也進(jìn)入了增速的平穩(wěn)期、結(jié)構(gòu)的調(diào)整期、政策的完善期和品質(zhì)的提升期。糾紛頻增與房?jī)r(jià)下降密切相關(guān)，且呈擴(kuò)散趨勢(shì)，而此前被房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展所掩蓋的諸多問(wèn)題不斷浮現(xiàn)。由于相關(guān)法規(guī)建設(shè)和監(jiān)管滯后甚至空白，房屋裝修質(zhì)量糾紛可能成為引發(fā)社會(huì)矛盾的觸點(diǎn)。

新修正的《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱新修正的《消法》）第二十三條規(guī)定“經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)保證在正常使用商品或者接受服務(wù)的情況下其提供的商品或者服務(wù)應(yīng)當(dāng)具有的質(zhì)量、性能、用途和有效期限；但消費(fèi)者在購(gòu)買該商品或者接受該服務(wù)前已經(jīng)知道其存在瑕疵，且存在該瑕疵不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的除外。經(jīng)營(yíng)者以廣告、產(chǎn)品說(shuō)明、實(shí)物樣品或者其他方式表明商品或者服務(wù)的質(zhì)量狀況的，應(yīng)當(dāng)保證其提供的商品或者服務(wù)的實(shí)際質(zhì)量與表明的質(zhì)量狀況相符。”周村區(qū)消保委認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)銷售廣告效力應(yīng)立足于新修正的《消法》（部分交易行為發(fā)生在新修正的《消法》實(shí)施后）和《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定，結(jié)合保護(hù)弱者的法律精神，綜合予以把握。一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)容不具體、不確定的售樓廣告，在合同的締結(jié)過(guò)程中屬于要約邀請(qǐng)，即希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。它是當(dāng)事人處于訂約的準(zhǔn)備階段時(shí)，以訂立合同為最終目的的一種事實(shí)行為，沒(méi)有法律約束力，最終對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生約束力的是將來(lái)雙方簽訂的正式合同和補(bǔ)充協(xié)議。如果開(kāi)發(fā)商將在樓盤廣告中的某些許諾以條款的形式寫到正式的“購(gòu)房合同”中，這時(shí)就已經(jīng)不是廣告，而是法律效力明確、有效的合同條款。而有些樓盤廣告雖未訂入合同，但標(biāo)明了價(jià)格、位置、裝修條件、物業(yè)管理?xiàng)l件、配套設(shè)施設(shè)備、贈(zèng)送的物品或優(yōu)惠等，即具有具體、確切的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為要約而不只是要約邀請(qǐng)。

《合同法》第十五條規(guī)定“商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。”最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”據(jù)以上規(guī)定，一般情況下樓盤的廣告和宣傳資料只是要約邀請(qǐng)，不屬于合同內(nèi)容，并不具有法律效力，但也不能一概而論。構(gòu)成要約的廣告在發(fā)布后即具有一定的法律效力，發(fā)布廣告的開(kāi)發(fā)商不能輕易改變其廣告許諾。因此，面對(duì)一個(gè)內(nèi)容詳細(xì)具體的廣告，只要購(gòu)買方表示愿意按照廣告所稱條件購(gòu)房，如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有聲稱其不再提供廣告中的一種或幾種條件，那么就意味著雙方間已經(jīng)訂立了合同。即使這些廣告內(nèi)容沒(méi)有被歸為合同條款，也自然地成為合同的組成部分，對(duì)雙方都有約束力。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完全履行合同，則可以判令其繼續(xù)履行合同。

綜上，本案中的廣告是開(kāi)發(fā)商就商品房銷售價(jià)格所做的具體確定的說(shuō)明和允諾，并對(duì)商品房買賣合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，應(yīng)視為合同內(nèi)容，房地產(chǎn)公司應(yīng)履行承諾。（案例提供：山東省淄博市周村區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)）