信網(wǎng)12月9日訊 青島嶗山區(qū)除了作為青島重要的旅游景觀區(qū)以外，也被很多人認(rèn)為是“有錢(qián)人”的居住區(qū)。嶗山區(qū)整體環(huán)境舒適，臨近海岸，交通便利，有很多高端住宅，別墅、洋房等，且這里的房?jī)r(jià)多數(shù)比較昂貴，很多住宅均價(jià)都在2萬(wàn)元每平米左右，并且都屬于大戶(hù)型的改善型住房，因而區(qū)域均價(jià)高，居青島之首。作為島城財(cái)富匯集之所，嶗山區(qū)是改善型購(gòu)房者及投資型購(gòu)房者的首選之地。不過(guò)，以別墅為代表的高端住宅在這輪深度調(diào)控中受了影響，即使住宅市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象，這些高端住宅仍苦苦掙扎，往往不得不自降身價(jià)數(shù)十萬(wàn)。
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區(qū)位分析
“土豪”聚集區(qū)
“嶗山區(qū)不僅房源均價(jià)是青島最高的，而且熱門(mén)房源的數(shù)量在島城首屈一指。”搜房網(wǎng)二手房市場(chǎng)分析師郭正亞指出，在搜房網(wǎng)上搜二手房，搜索量排名第一的樓盤(pán)是地處頤中體育場(chǎng)附近的魯信長(zhǎng)春花園，緊隨其后的是海爾東城國(guó)際、麥島金岸、山水名園等樓盤(pán)，全都集中在嶗山。究其原因，不得不說(shuō)到嶗山區(qū)的自然地理優(yōu)勢(shì)。根據(jù)鏈家網(wǎng)市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，嶗山區(qū)域每月成交量占比一般在7%～9%，總成交面積占比一般在10%以上，表明了大戶(hù)型改善性房源為主打的嶗山區(qū)二手房市場(chǎng)在全市的地位。
嶗山區(qū)以境內(nèi)的嶗山而命名，嶗山被譽(yù)為“海上名山第一”，1982年被國(guó)務(wù)院確定為首批國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)。嶗山區(qū)作為青島重要的旅游景觀區(qū)以外，也被很多人默認(rèn)為“有錢(qián)人”的居住區(qū)。
青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍指出，嶗山區(qū)整體環(huán)境舒適，臨近海岸，交通便利，高端住宅最
為集中，別墅、洋房等成為區(qū)域內(nèi)主打房源。“別墅、洋房自然有它的高身價(jià)，而嶗山區(qū)的住宅業(yè)普遍比較昂貴，很多住宅均價(jià)都在2萬(wàn)元每平米左右，并且戶(hù)型都屬于大戶(hù)型的改善型住房?？梢哉f(shuō)，嶗山區(qū)是改善型購(gòu)房者及投資型購(gòu)房者的首選之地。”劉爍表示。
在2014年這輪樓市深刻調(diào)整期，最先受到?jīng)_擊的就是高端住宅項(xiàng)目。今年以來(lái)，嶗山區(qū)別墅“降價(jià)40萬(wàn)求成交”、“打折甩賣(mài)”等新聞多次見(jiàn)諸報(bào)端。嶗山區(qū)作為土豪聚集區(qū)，在樓市整體面不是很樂(lè)觀的情況下，有錢(qián)人也不敢任性，二手房市場(chǎng)進(jìn)入低谷。“去年樓市行情好的時(shí)候，嶗山區(qū)的高端項(xiàng)目過(guò)了較長(zhǎng)時(shí)間的好日子，但今年大受打擊，即使眼下樓市有一些回暖跡象，但別墅、洋房等高身價(jià)的房源仍然在苦苦掙扎，降價(jià)仍是主旋律。”搜房網(wǎng)二手房市場(chǎng)分析師郭正亞表示。
浮山前
海景大房集中區(qū)域
由于嶗山區(qū)區(qū)域稍有分散，按照房屋性質(zhì)、地理位置等結(jié)合劃分，城市信報(bào)/信網(wǎng)記者將其劃分為浮山前片區(qū)、浮山后片區(qū)、石老人片區(qū)、深圳路片區(qū)、沙子口片區(qū)。其中，山海之間的黃金海岸有多處新樓盤(pán)拔地而起，是一個(gè)新盤(pán)的集聚區(qū)域，其中有海信天璽、天悅新盤(pán)，海信天璽均價(jià)在每平米40000元左右，住房類(lèi)型以小高層住宅、高層住宅、公寓、別墅為主，面積在137～297㎡之間。
青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍認(rèn)為，新盤(pán)的發(fā)展將引領(lǐng)著嶗山區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展，也會(huì)吸引越來(lái)越多的改善型住戶(hù)遷移，不過(guò)，過(guò)于高昂的房?jī)r(jià)還是讓多數(shù)置業(yè)者望而卻步。
“背靠浮山，南望大海，青大、海大的校區(qū)所在，可以說(shuō)，浮山前區(qū)域是正面朝海、背面環(huán)山的區(qū)域，一處自然與人文良好結(jié)合的寶地。說(shuō)到浮山前，不得不提海信沿著海岸線布局的高端豪宅群。另外，世茂、保利在中國(guó)海洋大學(xué)地塊拍出兩大地王，開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)價(jià)格也較高。這些海景大房十分集中，規(guī)劃也比較合理，是比較理想的置業(yè)之所。”科威國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說(shuō)，浮山前的海岸線向西與市南連成一片，區(qū)域也和市南融合得比較好，有“出則繁華，入則寧?kù)o”的極致居住享受，如果資金實(shí)力比較強(qiáng)，完全可以在這里買(mǎi)一套。
鏈家網(wǎng)市場(chǎng)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，嶗山區(qū)每月平均成交面積比其他區(qū)要高出許多，浮山前可以說(shuō)是嶗山整個(gè)區(qū)域的一個(gè)縮影。數(shù)據(jù)顯示，11月帶領(lǐng)客戶(hù)所看房屋面積在120平米以上比例為25.08%，較前兩個(gè)月均高出兩個(gè)百分點(diǎn)，說(shuō)明現(xiàn)在客戶(hù)關(guān)注大戶(hù)型的比例增加，改善型置業(yè)者逐步開(kāi)始進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)。而嶗山區(qū)浮山前房屋類(lèi)型集中在中高端戶(hù)型分配上，也是很多改善型及投機(jī)型置業(yè)者關(guān)注的首選區(qū)域，這對(duì)該片區(qū)的房源來(lái)說(shuō)是一個(gè)利好。
浮山后
中高端改善房區(qū)域
浮山新區(qū)勁松七路以西、同安路以北的一幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)將于12月30日公開(kāi)拍賣(mài)的公告，讓廣大市民再次將眼光聚焦于這個(gè)大型生態(tài)居住區(qū)。這個(gè)大多數(shù)市民口中的“浮山后”區(qū)域，近年交付使用的魯信長(zhǎng)春花園、海爾東城國(guó)際在搜房網(wǎng)搜索量為青島樓盤(pán)的第一和第二。
20世紀(jì)90年代末，青島市進(jìn)行了大規(guī)模的老城區(qū)棚戶(hù)區(qū)改造，市北區(qū)北仲、南仲等地棚戶(hù)區(qū)居民搬遷到此地。浮山新區(qū)街道六小區(qū)社區(qū)居委會(huì)主任欒翠竹介紹，當(dāng)年的浮山后安置區(qū)位置偏遠(yuǎn)，回主城區(qū)上班極為不方便，現(xiàn)在浮山新區(qū)成為島城最宜居的成熟社區(qū)之一。業(yè)內(nèi)指出，許多島城市民置業(yè)時(shí)市南嫌貴、李滄嫌遠(yuǎn)，浮山后成為目光聚集之地，造成土地、住房的稀缺。帶有花園洋房的魯信長(zhǎng)春花園小區(qū)房源，每平方米均價(jià)已經(jīng)突破兩萬(wàn)，區(qū)域內(nèi)其他小區(qū)的二手房房源同樣單價(jià)高、總價(jià)高，一手房更是一房難求?？梢哉f(shuō)，浮山新區(qū)現(xiàn)在某種意義上已經(jīng)是“老區(qū)”了，區(qū)域內(nèi)配套已經(jīng)十分成熟了，這幾年商業(yè)上的提升尤為引人注目。浮山新區(qū)商圈的發(fā)展已進(jìn)入快車(chē)道，除了卜蜂蓮花和近年強(qiáng)勢(shì)入駐的證大大拇指廣場(chǎng)，合肥路永旺商業(yè)中心、雙峰商業(yè)廣場(chǎng)及埠西商業(yè)綜合體也蓄勢(shì)待發(fā)。
城建、魯信、海爾等本土房企長(zhǎng)期以來(lái)深耕該區(qū)域，外來(lái)大鱷對(duì)這里也是虎視眈眈，浮山新區(qū)已進(jìn)入中高檔住宅時(shí)代。“以前有人說(shuō)寧住山前不住山后，現(xiàn)在浮山后打破了這種觀念。實(shí)際上，浮山后氣候更為干爽，小區(qū)綠化與浮山融為一體，生態(tài)環(huán)境在島城首屈一指。”住在東盛花園76歲的宋先生說(shuō)，浮山后可以說(shuō)是一處養(yǎng)老勝地，在浮山大氧吧的作用下，許多老人的哮喘癥狀得到了緩解。太平洋房屋山東總部副總經(jīng)理江世杰表示，浮山后片區(qū)房源偏改善，是中高端客群理想的居所。
石老人片區(qū)
旅游投資理想之地
嶗山區(qū)的石老人景區(qū)以寬廣的海邊景色、金色的細(xì)軟沙灘聞名，一直吸引著國(guó)內(nèi)外的游客，是很多觀光者們來(lái)到島城的首選之地，也是很多人夢(mèng)想生活居住的地方。這里的房源以別墅居多，依山傍海的美景吸引著很多人來(lái)到這里置業(yè)。同時(shí)，也吸引著大批外來(lái)游客選擇在這里購(gòu)買(mǎi)住所度假休閑投資之用。青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍認(rèn)為，海景房、海景別墅是許多人用來(lái)改善生活居住場(chǎng)所的首選，一般海邊別墅的每平米單價(jià)在4萬(wàn)元以上，用來(lái)休閑度假確實(shí)是十分愜意的，但是如果用來(lái)投資還需要謹(jǐn)慎入市。
青島啤酒城是亞洲最大的國(guó)際啤酒都會(huì)、一年一度的青島國(guó)際啤酒節(jié)的舉行地，坐落于青島市嶗山區(qū)石老人國(guó)家旅游度假區(qū)的黃金地段，是一處以大型游樂(lè)、啤酒文化為主題的高檔次游樂(lè)園。區(qū)域范圍內(nèi)，備受關(guān)注的青島國(guó)際啤酒城改造工程2010年12月18日正式奠基，總投資達(dá)100億元，五年內(nèi)，啤酒城將被改造為集節(jié)慶、休閑、購(gòu)物、商務(wù)等功能為一體的大型都市綜合體，成為青島東部的不夜城。整個(gè)啤酒城的改造需要4到5年時(shí)間，分為三期：一期主要是城市節(jié)慶中心、休閑購(gòu)物廣場(chǎng)及部分辦公區(qū)域建設(shè)，大約到2012年底完工;二期建設(shè)金融商務(wù)區(qū)域;三期是超高層建設(shè)，規(guī)劃建設(shè)高達(dá)300多米的城市新地標(biāo)。城市信報(bào)/信網(wǎng)記者了解到，啤酒城片區(qū)附近有金領(lǐng)世家、恩馬文景園、凱旋家園等小區(qū)，是一處改善與剛需并行的地區(qū)。根據(jù)青島鏈家店面提供的數(shù)據(jù)資料，以金領(lǐng)世家為例，有100平米左右的套二，140～160平方米左右的套三，還有大戶(hù)型190平米以上的舒適改善型套四。鏈家地產(chǎn)嶗山店一名店長(zhǎng)指出，“目前啤酒城改造，老啤酒城附近看似發(fā)展有局限，但是就長(zhǎng)期發(fā)展而言，國(guó)際性啤酒城竣工后這里將會(huì)成為一片熱土，升值空間可想而知。”
深圳路片區(qū)
嶗山區(qū)中央商務(wù)區(qū)
青島鏈家市場(chǎng)部分析師劉爍認(rèn)為，相對(duì)于嶗山整體房產(chǎn)市場(chǎng)以?xún)r(jià)格昂貴為特征的地區(qū)，位于嶗山CBD區(qū)域的深圳路片區(qū)，二手房屋成交單價(jià)較整體略低，且地理位置較好、生活配套設(shè)施完善，居住環(huán)境優(yōu)良，是很多置業(yè)者在嶗山區(qū)居住的首選之地。
據(jù)青島鏈家麗?；▓@店經(jīng)紀(jì)人介紹，這里的客戶(hù)通常多為剛需型置業(yè)者，選擇這里居住的原因首先在于這里離海邊不遠(yuǎn)不近，去海邊步行20分鐘就可以了，有一定的距離又不至于受到海邊潮氣的影響。而且，小區(qū)環(huán)境十分優(yōu)雅，物業(yè)管理完善，居民普遍素質(zhì)很高，加之麗?；▓@房?jī)r(jià)在每平米1.7萬(wàn)～1.8萬(wàn)之間，吸引很多購(gòu)房者的關(guān)注。除此之外，另一個(gè)重要的優(yōu)點(diǎn)在于這里臨近學(xué)區(qū)，大多都是學(xué)區(qū)房，同安路以北是育才小學(xué)，以南為嶗山實(shí)驗(yàn)小學(xué)。這里緊挨嶗山區(qū)政府，又是金融中心，眾多優(yōu)點(diǎn)也就促就了二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展，地鐵3號(hào)線的開(kāi)通將這里的房屋升值空間再次拉大，也是作為投資型需求的重要地區(qū)。
市民李丁在鴻泰雅園小區(qū)買(mǎi)了一套房子用于放租，資金回報(bào)率頗高。“96㎡的套二，買(mǎi)的時(shí)候兩萬(wàn)出頭，花了200萬(wàn)左右。簡(jiǎn)單裝修之后，現(xiàn)在每個(gè)月能收2300元的租金，回報(bào)率還是比較客觀的?，F(xiàn)在嶗山區(qū)的寫(xiě)字樓越蓋越多，大量企業(yè)搬到深圳路商圈辦公，租房的話有大量白領(lǐng)的需求支持。”李丁表示，“地鐵3號(hào)線就從深圳路下走，風(fēng)雨無(wú)阻、通暢準(zhǔn)點(diǎn)的優(yōu)點(diǎn)對(duì)上班族最為重要，地鐵開(kāi)通后無(wú)論是放租還是出售都有人搶著要，深圳路兩邊的房子不升值才怪呢。”
嶗山區(qū)正在打造青島財(cái)富管理中心，成為島城的“高富帥”，核心區(qū)域即嶗山區(qū)政府輻射范圍內(nèi)的深圳路片區(qū)。隨著市南趨于飽和，而嶗山區(qū)囤積了商業(yè)寫(xiě)字樓，越來(lái)越多的白領(lǐng)擁入，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了強(qiáng)勁的需求支持。
沙子口片區(qū)
地鐵4號(hào)線貫穿東西部
東姜、西姜、南姜、北姜四個(gè)社區(qū)簡(jiǎn)稱(chēng)“四姜”，是沙子口的核心區(qū)域。隨著姜哥莊片區(qū)詳細(xì)性控規(guī)順利通過(guò)市城規(guī)委的審批，嶗山區(qū)將把沙子口打造成一個(gè)充滿(mǎn)活力的濱海特色小鎮(zhèn)，地產(chǎn)商也躍躍欲試，想根據(jù)依山傍海的特性，把這一區(qū)域改建成青島的“新八大關(guān)”。在這里多數(shù)還是平房，少有的幾處樓盤(pán)有頤和星苑、石灣山莊等，通過(guò)青島鏈家嶗山區(qū)經(jīng)紀(jì)人了解到，頤和星苑除了部分別墅，仍以大戶(hù)型住宅為主，面積在150～200㎡左右，居住環(huán)境較為舒適，物業(yè)水平也較高。但是，由于發(fā)展還不夠完善，很多商圈也沒(méi)有建立完成，所以目前沙子口片區(qū)主要還是正在發(fā)展中的區(qū)域，住房類(lèi)型也沒(méi)有固定集中，“四姜一灣改造”項(xiàng)目完成后，升值潛力也是十分巨大的。
市民高林喜歡在周六、周日和朋友開(kāi)車(chē)到沙子口釣魚(yú)，看中的就是沙子口生態(tài)環(huán)境保持得好。“水美魚(yú)肥，空氣新鮮，工作之余到沙子口歇息兩天，幾天積累的疲倦都消失了?？上н@邊開(kāi)發(fā)的多是別墅，房源價(jià)格偏高，不然真可以買(mǎi)一套作為周末度假之用。”高林說(shuō)，他注意到沙子口有一些小產(chǎn)權(quán)房，只是不大敢買(mǎi)，正打算通過(guò)長(zhǎng)租的方式規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。
搜房網(wǎng)二手房市場(chǎng)分析師郭正亞表示，嶗山區(qū)環(huán)境優(yōu)越、先天優(yōu)勢(shì)明顯，再加上交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)等各方面都齊備，又兼政府發(fā)展助力，嶗山房?jī)r(jià)一路上漲。嶗山作為青島市區(qū)，在時(shí)間距離上也距市中心更近，成為一大批改善型置業(yè)者的首選區(qū)域，二手房市場(chǎng)整體上來(lái)說(shuō)比較活躍。郭正亞說(shuō)，“青島城市發(fā)展向東，地鐵4號(hào)線從青島西部直通沙子口，雖然沙子口目前房源較少，但將來(lái)必然成為受到關(guān)注的區(qū)域。”
城市信報(bào)/信網(wǎng)記者 劉樂(lè)芳
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