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去年下半年，各地樓市限購繼續(xù)松綁，信貸政策持續(xù)松動，房企為消化庫存普遍以價換量。以上因素共同推動12月樓市回暖，70個大中城市房價環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，新建商品房成交量再創(chuàng)新高，一線城市“量價齊升”。

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年末翹尾因素會不會帶動今年樓市繼續(xù)反彈，成為焦點。專家預測，進入2015年，房地產市場將延續(xù)當前寬松的政策環(huán)境，市場預期將繼續(xù)好轉，一季度價格下降城市數量或繼續(xù)減少。而樓市調控將進一步弱化行政管控，充分發(fā)揮市場作用，最大限度地改善居民實際住房條件。

1月18日，國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市住宅銷售價格情況顯示，去年12月，房價環(huán)比總體降幅繼續(xù)收窄，新建商品住宅成交量再創(chuàng)年內新高，其中一線城市成交量與價格全面回升。

2014年，隨著住房投資投機全面退潮，商品住宅首次進入過剩局面，大中城市房價由全線上漲到普遍下跌。那么，年末翹尾是否預示著2015年樓市將全面回暖呢?

一問 去年年底樓市為何回暖

限購政策退出，銀行信貸寬松，房企傾向以價換量

“受前期信貸政策調整、央行降息、年底開發(fā)商為消化庫存加大推盤力度等多重因素影響，去年12月新建商品住宅成交量環(huán)比增長近9%，再創(chuàng)年內新高，房價環(huán)比降幅也繼續(xù)收窄。”在國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉看來，12月70個大中城市樓市最顯著的特征就是房價環(huán)比降幅繼續(xù)收窄，一線城市成交活躍。

與11月相比，12月新建商品住宅和二手住宅價格綜合平均降幅分別為0.2%和0.3%，均比11月份收窄0.2個百分點;降幅比上月收窄的城市分別有48個和36個，占比都超過了一半;環(huán)比上漲的城市分別有1個和8個，分別比11月份增加了1個和2個。

樓市回暖受益于第四季度樓市限購松綁、銀行信貸松綁等眾多提振政策，更是房地產企業(yè)去庫存策略的結果。“12月，房企的推盤促銷心態(tài)依然不減，供應量依然處于高峰。”鏈家地產研究部張旭分析，年末房企為完成年度銷售任務，以價換量還是主要策略，市場的整體走勢以平穩(wěn)為主。“高庫存下房企不具備調高售價的動力。”

不過，樓市分化依然明顯。同一城市不同樓盤冷熱不均。以北京為例，12月，低端樓盤，特別是均價低于2萬元/平方米的樓盤，成交量明顯增加，約占純商品住宅成交的一半;而5萬元以上的高端市場依然差強人意。

不同區(qū)域、不同城市也冷熱不均。12月，一線城市房價整體平均上漲，新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比平均漲幅分別為0.1%和0.4%。4個一線城市新建商品住宅成交套數環(huán)比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。而二、三線城市房價仍然下降，只是降幅緩慢收窄。

“一線城市二手房價格出現(xiàn)自6月下跌以來的首次全部上漲，一線城市的價格止跌回升跡象明顯。”張旭表示，10月起，在房貸新政以及降息等各類政策的支撐下，一線城市開始筑底，11至12月市場呈現(xiàn)出反彈跡象。年底在降息、公積金貸款調整等寬松化政策的支撐下，市場需求得到明顯釋放。在成交上漲的支撐下，價格下跌速度也明顯放緩，甚至止降。

二問 今年房價是否繼續(xù)下跌

整體告別“單邊上漲”，一季度一、二線城市或企穩(wěn)

縱觀2014年，樓市調整幅度之大遠超年初市場預期。去年1月，樓市還處于高燒狀態(tài);3月華東地區(qū)打響了降價第一槍;7月全國樓市進入房價環(huán)比下降通道;9月70個大中城市房價均已低于去年同期;12月，杭州、寧波、?？凇刂?、金華五城市房價已低于2010年價格，市場調整之深可見一斑。

“2014年，中國房地產市場首次出現(xiàn)了非政策因素導致的市場下行，本輪房地產市場的深度調整也基本宣告了房地產過去黃金十年的結束。”中原地產首席分析師張大偉說。

去年，房地產固定資產投資回落明顯，房地產投資增速下滑也成為去年宏觀經濟增速換擋回落的重要原因。隨著住房投資投機全面退潮，商品住宅供應首現(xiàn)過剩。城市間市場分化加劇，一線城市回落幅度最大，土地市場整體下行，區(qū)域差異愈加顯著。

張大偉認為，由于2013年樓市暴漲透支了需求購買力，而近些年來部分城市房地產過度開發(fā)又導致供應量持續(xù)增長，這就導致樓市整體告別絕對短缺，不再可能重現(xiàn)過去十幾年“供不應求、單邊上漲”的高增長局面。“經濟步入新常態(tài)，中國房地產市場也有望回歸理性。預計2015年，大部分房企的經營策略將依然以平穩(wěn)去庫存為主，價格調整到今年一季度才有望出現(xiàn)明顯企穩(wěn)。”

“進入2015年，房地產市場將延續(xù)當前寬松的政策環(huán)境，市場預期將繼續(xù)好轉。”張旭認為，隨著市場成交量的繼續(xù)攀升，新房價格優(yōu)惠的力度將明顯減弱，而二手房業(yè)主降價的動力也將不足，預計2015年一季度價格下降城市數量有望繼續(xù)減少，部分率先好轉城市價格甚至出現(xiàn)回升。

市場樂觀情緒與年初火爆的一線土地市場有關。中原地產市場研究部統(tǒng)計數據顯示：1月上旬，一線城市成交土地合計14宗，樓面價及溢價率均創(chuàng)2014年來的新高，延續(xù)了去年11月以來一、二線城市土地市場急速升溫的趨勢。其中5宗住宅用地成交的樓面價達到了17353元/平方米，已接近市場在售樓盤價格，這也強化了一線樓市已筑底企穩(wěn)的市場預期。

不過，與市場積極派相比，也有不少研究機構認為樓市調整持續(xù)的時間將超預期，或將持續(xù)全年。社科院發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2014—2015)》預測，由于庫存規(guī)模較大，市場預期難以較大改觀，今年我國一、二線城市房價將繼續(xù)下滑，三、四線城市房價將穩(wěn)中有降，但房價以軟著陸為主，不會出現(xiàn)整體崩盤，一線城市住房市場預計2015年下半年復蘇。

三問 未來樓市調控何去何從

市場政府各歸其位，行政調控手段盡可能淡化

值得一提的是，2015年樓市格局將建立在直接干預樓市的行政調控手段逐步退出市場的基礎上。除一線城市及三亞外，全國樓市近10年來首次出現(xiàn)依靠市場自行調節(jié)的局面。

去年底，住房和城鄉(xiāng)建設部副部長齊驥曾明確表示，除了幾個特大城市，由于人口規(guī)?？刂茊栴}沒有放開之外，大多數城市已經把幾年前推出的限購措施進行了調整。取消限購、限貸等樓市去除行政化的政策并非救市，而是借市場調整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預措施盡可能剔除。

“未來中國住房政策的取向應是通過弱化行政管控，使市場機制能夠充分發(fā)揮作用;通過深化市場改革，最大限度地改善居民實際住房條件。樓市政策目標將是建立自住為主、適度投資、市場調節(jié)、政府監(jiān)控的市場架構。”社科院財經戰(zhàn)略研究院城市與房地產研究室主任倪鵬飛認為，行政管控過多扭曲了市場信號，造成開發(fā)商和購房者對房價的非理性預期，助長了市場短期波動，降低了市場供給效率。

實際上，從去年以來，政府就已經將主要精力從對住房市場的直接調控干預上轉向了完善制度與監(jiān)管等三大方面：

一是 包括住房保障體系、產權登記制度在內的住房制度建設;

二是 加快包括棚戶區(qū)改造在內的保障性住房建設與分配;

三是 加快完善住房金融體系，特別是政策性住房金融服務，以最大限度支持政策性住房建設及普通職工的住房消費需求。

“未來地方政府將會從越位到退位，從錯位到歸位，從缺位到補位，立足于市場規(guī)律辦事。以前的人為造城行為將大大減少或不復存在。”安徽工程大學副教授蔡書凱分析，地方政府房地產市場利益相關者的角色會進一步淡化。

蔡書凱表示，如要讓地方政府更好地實施管理本位，需要一些外部的輔助條件，最重要的是通過房地產稅、轉移支付等，保持地方政府財力的可持續(xù)性。