孫某花2500萬元買房，卻被開發(fā)商逾期交房長達一年之久。因違約金問題，雙方對簿公堂，最終法院判開發(fā)商支付百萬余元違約金給孫某。

實踐中，因開發(fā)商逾期交房而產生的糾紛數量眾多。

之所以出現這種情況，與購房者未仔細研讀合同的具體條款有關，一旦發(fā)生糾紛，購房者才發(fā)現合同里還有著這么多貓膩，大呼上當。

案件回放開發(fā)商逾期交房賠付買主違約金

2010年5月18日，孫某與某房地產開發(fā)公司簽訂《商品房預售合同》及相關附件。隨后，孫某支付了全部購房款2500余萬元。

根據合同約定，開發(fā)商應當在2011年11月30日前交房。但直至2013年1月17日，開發(fā)商才通知孫某辦理收房手續(xù)。

逾期交房長達一年之久，雙方因違約金賠償問題產生糾紛，孫某訴至法院，要求該房地產開發(fā)公司支付逾期交房違約金273余萬元。

一審法院審理認為，雙方訂立的《商品房預售合同》合法有效，房地產公司未能按照合同約定的期限交付房屋，理應承擔相應的違約責任。

該房地產公司主張依據《補充協議》第8條計算違約金，但該條款屬于格式條款，應當認定無效。違約金的計算應當按照《商品房預售合同》第13條的約定計算，一審判決該公司以已付購房款為基數，按照日萬分之一的標準向孫某支付逾期交房違約金。

一審判決后，該房地產公司不服，提起上訴，北京市一中院經審理后認為，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，駁回了該房地產公司的上訴，維持原判。

法官說法補充協議為格式條款法院認定無效

本案的關鍵在于應如何計算違約金數額，一中院民一庭法官朱文君表示，《商品房預售合同》第13條約定，開發(fā)商應當按日支付全部購房款萬分之一的違約金，而雙方簽訂的《補充協議》第8條則約定，逾期交房違約金最高不超過全部購房款的2%。

盡管雙方各自的主張均具有合同依據，究竟應當采用何種標準來計算違約金，還需要結合合同其他相關約定來認定。《商品房預售合同》第22條約定，雙方可以簽訂補充協議，但是補充協議中含有不合理的減輕或免除出賣人責任或不合理的加重買受人責任、免除其主要權利的，仍以本合同為準。

法院分析認定，《補充協議》系開發(fā)商事先擬定并提供，其內容明顯減輕了開發(fā)商的責任，應當認定為格式條款。按照法律規(guī)定，格式條款無效。因此，應適用《商品房預售合同》第13條約定的計算方法支付違約金，即110萬元。

相對2500萬房款百萬違約金不高

開發(fā)商認為，按照《商品房預售合同》第13條約定的計算方法得出的110萬元違約金數額過高。對此，法官表示，開發(fā)商應當對違約金過高承擔舉證責任。

110萬元的違約金數額看上去確實很高，但是判斷違約金高低應當綜合合同履行情況作出認定：

(1)合同雙方的主體地位不同，案例中開發(fā)商實際上處于締約優(yōu)勢地位，違約金條款是其提供的合同中約定的，作為買受人來說無法就違約金標準進行調整。

(2)違約方的過錯程度。逾期交房的責任完全在于開發(fā)商，買受人沒有任何過錯。

案例中，孫某在簽訂合同后即支付了全部購房款2500余萬元，然而開發(fā)商卻逾期交房445天。孫某的損失是顯而易見的，即便按照收益最低的銀行存款利息計算，其損失也高達近100萬元。

所以，按照合同約定的計算方法所得出的違約金數額并不存在過高的情形，開發(fā)商要求對其進行酌減沒有事實及法律依據。

小提醒簽合同謹防四“陷阱”

朱文君法官提醒，關于逾期交房問題，購房人在簽訂房屋買賣合同時應當注意下列問題：

1、交付條件約定不明或者沒有按照約定條件交付。房屋交付在老百姓看來就是“交鑰匙”，但其實遠不止這些。按照規(guī)定開發(fā)商交付房屋必須具有竣工驗收證明以及測繪報告。但相當數量的合同中對于交付條件約定不明，或者雖然有約定但是沒有按照約定交付，購房人有時也沒有在意，以為交了鑰匙就算交房了。

2、交房時間沒有約定或約定不清。極少數開發(fā)商在與買房人簽合同時，未對交房時間加以明確，導致根本不存在逾期交房的可能。

3、逾期交房違約金約定混亂。有些商品房買賣合同中對于違約金的約定前后不一致，最明顯之處就是對于開發(fā)商和購房人采取雙重標準。如本案中，開發(fā)商為自己的違約責任設定了上限。

4、任意擴大免責條款解釋范圍。開發(fā)商為了減輕自己的責任，還會利用簽訂補充協議的方式，擴大免責條款的適用，一旦出現違約，就以不可抗力等理由主張免除自己的責任。 文/記者紀欣