3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)通知，對擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭購二套房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。央行新政中，利率水平交給商業(yè)銀行根據(jù)客戶信用狀況和還款能力自行決定。這也意味著，此前整齊劃一的二套房利率有可能出現(xiàn)分化。不過，新政落地十余天，記者采訪獲悉，島城多數(shù)銀行二套房利率仍然以上浮10%為主。那么，首付比例上浮后購房者該如何算賬呢?記者進(jìn)行了采訪。

利率：

首付降了利率上浮

二套房首付比例調(diào)整之后，貸款利率會不會同時變化，也是購房者最為關(guān)注的問題之一。記者采訪獲悉，多數(shù)銀行對于二套房利率仍執(zhí)行上浮10%的利率標(biāo)準(zhǔn)。

對此，青島一家股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人說：“利率方面，銀行依然會根據(jù)信用狀況和還款能力執(zhí)行差別定價，銀行信用記錄和業(yè)務(wù)來往更多的客戶將獲得利率上的更多優(yōu)惠。而二套房貸款利率會不會有折扣要視市場情況而定。”

記者通過融360對比發(fā)現(xiàn)，在公布的17家銀行二套房房貸利率中，基本都執(zhí)行上浮10%的利率，只有華夏銀行二套房房貸利率上浮5%。

首付降低：

貸款成本卻增加了

需要提醒的是，新政策實(shí)施后，換房的門檻固然低了，但首付付得少必然貸款貸得多，還款壓力大，購房者還需量力而行，一定要根據(jù)自己工資的實(shí)際狀況決定購買二套房的首付比例，以免入不敷出。

那么，執(zhí)行新政策后，二套房的購買成本到底能降多少?根據(jù)調(diào)整前后二套房首付比例，以總價100萬的房子為例。在首付比例調(diào)整前，二套房首付六成，需要首付60萬;調(diào)整后二套房首付四成，需要首付40萬。調(diào)整前后，二套房首付相差20萬，大大降低了二套房的置業(yè)門檻以及二次購房者的置業(yè)壓力。

以100萬元總價的住房為例，貸款利率按6.49%(基準(zhǔn)利率上浮10%)進(jìn)行計(jì)算，如果按照首付六成的比例計(jì)算，那么首付款是60萬元，需要向銀行貸款40萬元。40萬元貸款若按照商業(yè)貸款計(jì)算，20年期、等額本息等貸款條件下，還款總額為71萬元，月供2980元。首付比例降至四成后，首付款是40萬元，需要向銀行貸款60萬元。這60萬元貸款若按同樣貸款條件計(jì)算，那么還款總額為107萬元，月供4470元。

記者對比發(fā)現(xiàn)，降低首付比例對于一些改善性購房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。即六成首付下，買房總金額為60萬+71萬=131萬元;四成首付下，買房總金額為40萬+107萬=147萬元。這樣對比，要增加15萬元。

雖然總金額還款增加，但“增加”背后卻有一筆資金節(jié)省——首付款：相比四成首付，六成首付情況下需多繳納首付款20萬元。

“賬不能簡單這樣算，在六成首付的情況下，購房者需多繳納首付款20萬元。如果把這筆錢拿來投資，只要年化利率不低于2.8%，20年的利息總額將超過14萬元，所以，購房者的成本還是降低了。”興業(yè)銀行青島分行零售信貸業(yè)務(wù)拓展部鄭兆輝表示。

提前還貸：

后期提前還款不省錢

“如果后期我經(jīng)濟(jì)寬裕了，可以提前還款嗎?”面對記者的提問，銀行業(yè)內(nèi)人士指出，其實(shí)考慮這個問題，有理論上的原則：理財(cái)收益高于貸款利率時，投資;理財(cái)收益低于貸款利率時，提前還款。

但是現(xiàn)實(shí)太復(fù)雜，如果使用的是商貸和公積金組合貸款，建議先還商貸;如果是生意人或者是創(chuàng)業(yè)青年，肯定需要流動資金，從哪借錢都比房貸款利率高，所以也不要選擇提前還款。

另外，執(zhí)行上浮利率的貸款人(利率超過7%)，市場中受益高于此的投資大多具有高風(fēng)險(xiǎn)，建議提前還貸;如果在還款初期，本金基數(shù)大、利息金額也高，在沒有好的投資渠道情況下可以提前還款;如果已經(jīng)到還款中期，所剩利息已經(jīng)很少則不建議提前還款。

建議：

買房不應(yīng)盲目跟風(fēng)

最近幾日，王小姐一直為買房的事心神不寧，“根據(jù)新政策的規(guī)定，房貸首付可是降了不少啊，我覺得可以為自己減去不少負(fù)擔(dān)，可老公給我算了筆賬發(fā)現(xiàn)，雖然首付降了，但總房款并不低，弄得我猶豫不決，不知道現(xiàn)在是該買房還是不該買房”。

由此可見，首付比例降低，給前期資金緊張的人群更大的緩沖空間，不過，這也意味著往后每月還款以及總共需要支付的利息都翻番了，同時，也意味著，銀行將要提供的人均貸款額度更高。不過下調(diào)首付的政策力度是夠大，銀行卻不一定有足夠的流動性來提供首付下調(diào)帶來的新增貸款。

銀行業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，連續(xù)的新政策對樓市無疑是利好的，但由于每個人對自身需求和生活期望的不同，市民也要根據(jù)自身實(shí)際情況定奪買房時機(jī)，買房不應(yīng)盲目跟風(fēng)。

樓市新政下，應(yīng)該冷靜地問問自己：你需要住房嗎?買房是為了什么?你覺得現(xiàn)在是房價最低了嗎?只要這三個問題的答案都是肯定的，那就不要猶豫。如果自己都不確定那還是再想想吧。