自打島城房價“萬元線”開始有一路飛奔向北的勢頭時，浮山后便迅速以其優(yōu)越的地理位置和價格優(yōu)勢成為地產(chǎn)大鱷們爭奪的戰(zhàn)場。然而隨著居住人口的不斷增多，該區(qū)商貿(mào)配套越發(fā)跟不上步伐。

正是這種“供需”矛盾的突出，讓諸多商業(yè)大鱷嗅到了商機，隨著中高檔社區(qū)的增多，佳世客、大潤發(fā)等紛紛入駐，該商圈已初具規(guī)模。以此為起點，向東開車15分鐘可達勁松七路大潤發(fā)超市、海爾路大拇指廣場等商業(yè)項目，向西10分鐘車程可到市北新都心片區(qū)，這個在青島商業(yè)史上一直處于空白狀態(tài)的狹長地帶，正在勾勒自己獨有的現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展軌跡。

商業(yè)大鱷曾折戟于此

在外資進駐浮山后地區(qū)的實例中，有一個我們不得不提，那就是普爾斯馬特，這是一家主打倉儲式會員制的洋超商。普馬走的是 “洋超市、大賣場、會員制”的高端路線，但隨著2004年底浮山后店的關(guān)門，這種零售業(yè)新形式——會員制超市，似乎為人們印證了這種在國外被證明是“最有效的商業(yè)模式之一”的營銷方式，在青島卻是水土不服。

“利群在進軍浮山后地區(qū)時，不到兩年就關(guān)門了。不過今非昔比，現(xiàn)在浮山后人口聚集，人們的消費需求旺盛，消費水平也有了一定的提高，大型商業(yè)體有存在的市場空間。當然，即使大多數(shù)因素都很好，但如果商業(yè)體沒有很好地為消費者服務(wù)，門庭冷落甚至倒閉關(guān)門都是有可能的。”一位業(yè)內(nèi)人士這樣分析說。

“20年前這里被認為是偏僻之地，很少有青島人愿意在此居住，如今小區(qū)林立，房價節(jié)節(jié)高升，我當時買的房子才1300元/平方米，現(xiàn)在浮山后已經(jīng)是一塊新的風(fēng)水寶地了。”家住浮山后小區(qū)的楊阿姨這樣告訴記者：“以前買東西非常不方便，我都坐車去臺東買。”楊阿姨的說法得到了其他人的印證：家住蚌埠路的王女士告訴記者，由于浮山后、雙山等地一直缺少大型商超，這里的居民購買生活用品需要乘坐超市班車去市南大潤發(fā)、家樂福，想買衣服、下館子便會跑去臺東、李村等地，坐公交車耗費的時間成本高，開車去臺東、李村又往往怕遇到堵車、停車難等問題。

2007年成立的市北浮山商貿(mào)區(qū)管委會位于富源一路的小區(qū)內(nèi)部，其開發(fā)處處長閆可凱表示，這個廣場上曾每天都停滿大潤發(fā)、家樂福、嶗山百貨等數(shù)家大型超市的車輛，這些超市班車從早到晚、源源不斷地將這里旺盛的消費群體拉到自己的店里購買生活必需品。

眼下，浮山后的舊村改造仍在繼續(xù)，回遷戶以及新搬來的住戶不斷增加，在這種大量老青島人與新青島人混合居住的地區(qū)，其居民消費觀與消費習(xí)慣較為復(fù)雜，這無疑為浮山后商圈的具體經(jīng)營提高了難度，這也是為何此前商家憚于涉足的原因。閆可凱告訴記者，從1998年一直到2003年，浮山后承載了青島市老城區(qū)拆遷、棚戶區(qū)改造后的安置房建設(shè)任務(wù)，很多拆遷戶安家于此。起初，搬遷人群的消費力偏弱，交通也不是特別發(fā)達，所以除了一個卜蜂蓮花，這里幾乎沒有大型的超市。一些國內(nèi)知名的商業(yè)大鱷也曾來此考察觀望，但最終都因為土地使用等方面原因放棄了浮山后片區(qū)。

普馬的失敗是由于大部分消費者并不適應(yīng)“花錢買會員卡進店購物”的模式，沒有形成定期進行大宗購買的習(xí)慣。根據(jù)零售業(yè)的法則，只有當一個地區(qū)人均GDP達到或者超過3000美元，國民才具備會員制消費的能力，普馬在浮山后的店顯然違背了這一規(guī)律。因此，根據(jù)浮山后居民的消費能力和消費習(xí)慣進行定位，無疑是進駐浮山后的各家商業(yè)體應(yīng)該考慮的事情。

偏僻之地變風(fēng)水寶地

到目前為止，僅浮山后片區(qū)就已經(jīng)有30萬人在此居住，未來建成的新都心片區(qū)也將吸引10萬人口定居，如此龐大的消費群體，為何各個商業(yè)大鱷要放走這塊肥肉?

從去年底開始，浮山后商圈開始有了新的改變，也有了屬于自己的模樣。從眾多商業(yè)巨頭憚于涉足，到如今紛紛搶灘，20年的時間內(nèi)浮山后片區(qū)從燙手山芋變成了商家必爭之地。如今，合肥路佳世客開業(yè)已過半年有余，除卻開業(yè)當天涌入10萬人的喧囂，進入常規(guī)運營的佳世客每天的客流量可達兩萬人左右。每逢周六、周日，來這里吃飯、購物、娛樂的人可達3萬人。

近些年，浮山后片區(qū)涌現(xiàn)出青島印象山、遠洋風(fēng)景等一批高檔樓盤，居民消費能力大幅提升，對各種形態(tài)的商業(yè)需求更加迫切。合肥路佳世客相關(guān)負責(zé)人王泉表示：“開業(yè)以來，工作日期間佳世客每天客流量可達2萬，周六周日可達3萬。”佳世客自營超市、商場內(nèi)的餐飲是目前人氣最旺盛的兩個部分。王泉說，為了應(yīng)對電商的沖擊，新開業(yè)的合肥路佳世客在業(yè)態(tài)設(shè)置上也與東部佳世客、黃島佳世客有很大不同，其體驗式消費的內(nèi)容占比達到一半以上。“東部佳世客是1998年開業(yè)的，按照當時的需求設(shè)計，東部佳世客的服裝銷售占比最大，而合肥路佳世客的餐飲類商業(yè)已經(jīng)超過整體比例的40%。在設(shè)計業(yè)態(tài)的時候，我們還把三樓打造成娛樂休閑的主題，引進了一個800平方米的兒童室內(nèi)游樂場，還有一輛小火車可載著父母、孩子巡游賣場，所有的這些服務(wù)項目都是為了提升顧客的參與感和體驗感。”從會員卡的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，目前佳世客已經(jīng)成功吸引了嶗山、李滄、市南等地的客流，消費人群的年齡也多集中在二三十歲。不僅在業(yè)態(tài)方面增加了體驗式消費的比重，合肥路佳世客的營銷手段也更加注重體驗。“過去的會員活動只是打折賣東西，在電商的沖擊下，商超營銷僅做特賣是肯定不夠的，我們更想通過一些參與類的活動讓顧客對商場內(nèi)的店面和品牌有個深入了解。”王泉介紹，合肥路佳世客每個月至少舉行兩場大型活動、4場小型活動。

“佳世客一開，合肥路就開始堵車了。”閆可凱告訴記者，不斷完善的商業(yè)配套將不斷激發(fā)浮山后區(qū)域的商業(yè)活力，并為浮山后片區(qū)的招商工作繼續(xù)加碼。采訪中，記者注意到，近兩年來合肥路四季景園附近、同安路易樂廣場附近的中低檔餐飲業(yè)發(fā)展迅猛，在勁松一路與勁松三路之間的合肥路兩邊，一兩千米的距離內(nèi)扎堆了三四十家餐飲酒店，每逢周末，路邊車道就會被來此消費的食客停得滿滿當當。

另外，在2014年開業(yè)的古早文化城負責(zé)人告訴記者，選擇在浮山后片區(qū)建立一個高端文化藝術(shù)品收藏市場，主要是希望抓住此區(qū)位即將釋放出來的巨大高端消費潛力。“目前青島還是比較缺乏一個成型的高端藝術(shù)品收藏市場，而浮山后片區(qū)這些年來入住了不少收入較高、品位較高的消費人群，未來隨著東部金家?guī)X金融聚集區(qū)的發(fā)展，將有越來越多的國內(nèi)外高端人士在這個區(qū)位工作、生活。通過旗袍秀、文化展等活動，我們將吸引并培育一批具有消費能力的藝術(shù)品愛好者。”該負責(zé)人表示。

外資超市占比近九成

縱觀眼下，鵬利南華攜手大潤發(fā)駐扎于遼陽東路，永旺旗下的首個廣域店落戶合肥路，再加上雙峰廣場的法國歐尚超市，以及現(xiàn)在已經(jīng)布局好的卜蜂蓮花、遼陽西路家樂福超市以及迪卡儂體育用品超市，在整個浮山后商圈內(nèi)，外資超市業(yè)所占的比重已經(jīng)接近90%。

洋超市、洋商場的爭相進駐，說明浮山后地區(qū)對商業(yè)具有不小的吸引力，各商家為求在激烈競爭中勝出，都試圖打出自己的特色：例如，雙峰商業(yè)廣場選擇與地鐵站相融合，而永旺合肥路店則將自己嵌入社區(qū)內(nèi)部，使居民在自家社區(qū)享受在大型購物中心消費的便捷生活。

另外，即將在今年落戶青島的居然之家，可以算是全國家居連鎖企業(yè)中數(shù)一數(shù)二的龍頭企業(yè)。居然之家青島招商負責(zé)人魏志強表示，居然之家旨在打造“家居建材主題購物中心”，其特點就是家具建材市場、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場各種業(yè)態(tài)相結(jié)合，對中高檔品牌和非標準化產(chǎn)品實行招商制市場管理，并向?qū)Ｙu店轉(zhuǎn)變;對標準化、大眾化的產(chǎn)品實行超市化管理;對“后家裝”階段的家居用品和飾品則實行商場化管理。據(jù)了解，居然之家開業(yè)之后，將有400個國內(nèi)外一線家居品牌入駐，可提供1800個停車位。

商業(yè)面積將達200萬平米

按照市北區(qū)的規(guī)劃，浮山商貿(mào)區(qū)西鄰青島中央商務(wù)區(qū)、東接嶗山商務(wù)中心區(qū)，區(qū)域面積9平方公里。該區(qū)域輻射區(qū)域消費人群50萬人以上，具有不可比擬的需求優(yōu)勢、區(qū)域優(yōu)勢和交通優(yōu)勢。按照規(guī)劃，預(yù)計到2016年，累計完成新建商業(yè)樓宇面積150萬平方米，最終達到200萬平方米以上的商業(yè)樓宇面積。

過百萬平方米的商業(yè)面積，主要集中在遼陽路和合肥路兩大東西干道上，如遼陽路上卜蜂蓮花、鵬麗南華、古早文化城及附近的證大大拇指廣場，合肥路上永旺合肥路店、雙峰商業(yè)廣場等。隨著浮山后商圈的日漸成熟，南北商業(yè)博弈的局面也是越發(fā)清晰。

“浮山后商圈未來幾年還將有大的跨越。”閆可凱說，卜蜂蓮花附近300畝空地已被規(guī)劃為浮山商貿(mào)區(qū)商業(yè)核心區(qū)，將引進集住宅、商業(yè)、寫字樓于一體的大型城市綜合體。佳世客北部老廠房區(qū)規(guī)劃上市企業(yè)示范園，將填補浮山后樓宇經(jīng)濟的空白。

而與浮山后商圈僅一路之隔的新都心片區(qū)，凱德廣場、麥凱樂早已被招入麾下，為吸引地鐵3號線帶來的巨大客流，這兩大商業(yè)中心也將實現(xiàn)與地鐵的無縫連接。面對兩大商業(yè)集團的強勢入駐，佳世客SC事業(yè)部部長王泉的期待大于壓力：“我更期待由此帶來的商業(yè)集聚效應(yīng)，相信我們之間的良性競爭將更加有利于彼此發(fā)展。”

展望未來，浮山后地區(qū)確實擁有發(fā)展大型商業(yè)體的利好條件，近30萬的人口使之擁有較高的需求優(yōu)勢，同時地理位置占優(yōu)，存在較好區(qū)域優(yōu)勢，再加上新規(guī)劃區(qū)的交通優(yōu)勢，整體而言，浮山后有適合商業(yè)發(fā)展的土壤，未來也將成為眾商家激烈競爭的商業(yè)熱土。