小區(qū)樓下的門頭房，街道馬路邊的商店，商業(yè)街里一個個小鋪，這些都是我們所熟悉的商鋪。對大多數(shù)普通人來說，與商鋪的聯(lián)系就是消費者與商家的關系;但對商鋪的業(yè)主來說，他們是指望著這些大大小小的鋪子“生錢”的。地段好、生意旺，這樣的鋪子不愁租，業(yè)主靠著租金有了收益;地段差、生意冷清，這樣的鋪子對業(yè)主來說就是雞肋。如今，青島的商業(yè)地產(chǎn)中有著600多萬平方米的庫存，去化時間超過90個月。有人說，商鋪的黃金時代已經(jīng)過去，市場上供大于求，以往的“一鋪養(yǎng)三代”很難再現(xiàn);也有人說，隨著城市升級改造，不同類型的商業(yè)地產(chǎn)將以細分狀態(tài)突圍，以社區(qū)商業(yè)為代表的商鋪仍舊值得期待。那么，青島商鋪狀況如何?信網(wǎng)為此展開了調查。

有的空置多年有的期待溢價 買商鋪賺不賺各有說法

一鋪養(yǎng)三代，這是很多人對投資商鋪的固有印象?？扇缃?，一些商鋪的業(yè)主卻面臨著“三代養(yǎng)一鋪”的窘境。

十二年之前，彭先生在城陽寶龍花60萬投資了一間商鋪，除了前三年商場整體包租，之后這間商鋪就一直是空的。“當時我要是花60萬買套房，現(xiàn)在怎么也得翻番兒了吧?可現(xiàn)在，算是徹底砸手里了。”如今想來，彭先生說投資商鋪就像賭博，賭的是商鋪所在地未來幾年甚至十幾年的發(fā)展情況，“賭贏了就是抱了只能下金蛋的母雞，賭輸了就變成燙手的山芋了。”現(xiàn)在的商鋪在彭先生看來有太多的變數(shù)，再加上這些年他也沒靠商鋪賺多少錢，所以當別人再提起買個鋪子的時候，他總是投反對票的那個人。

買商鋪的人都不是地產(chǎn)客戶的剛需一類，他們看中的是商鋪“生錢”的屬性。對投資客來說，商鋪值不值得買主要看兩點，一是商鋪本身的升值潛力，二是商鋪的租金收益。面對商鋪明顯的投資屬性，有像彭先生這樣“唱衰”的，也有人保持著一貫的樂觀。

2021年5月，綠城以每平方米17000元的樓面地價拿下了開平路45號地塊，這一價格也讓這一地塊成了青島的新“地王”。在隨后公示的項目規(guī)劃中，這一項目的商業(yè)配套網(wǎng)點與公租房相連，總面積達到了4873.8平方米。雖然項目還沒有正式開盤，商鋪的面積和價格也還沒出，但營銷中心已經(jīng)接待過有意購買商鋪的客戶了，而且置業(yè)顧問對這種社區(qū)底商的未來銷售情況也是比較樂觀的;“買商鋪最重要的就是要看人，這個項目附近比較缺商業(yè)體，鴻泰廣場還是今年剛開起來的。雖然我們小區(qū)只有三棟住宅樓，但周邊的小區(qū)不少，周圍一公里范圍內的人都會往這邊聚，人流量是沒有問題的。”

用專業(yè)術語來說，商鋪的引流、節(jié)流、分流和裂變是至關重要的環(huán)節(jié)，這幾個環(huán)節(jié)總結下來就是一個“人”字。雖然在整個地產(chǎn)行業(yè)里，商鋪比住宅難賣是共識，但相比較來說，在有人氣的地方，商鋪還是有潛力可挖的。

項目開盤多年 但仍有商鋪“待字閨中”

即便有人氣，商鋪的命運也是多舛的。在距離開平路45號只有2公里的中冶文沁苑也有商鋪在售，但在小區(qū)2017年交付后就存在了，可到現(xiàn)在仍然可售。“社區(qū)底商的面積最小105平方米，單價兩萬到兩萬五，不過實際成交價還可以跟領導談。”與開平路45號項目置業(yè)顧問認為社區(qū)底商的單價會比同小區(qū)溢價1.2-1.5倍不同，中冶文沁苑的單價相對便宜，并且還有能講價的空間。

像中冶文沁苑這樣開盤甚至交付多年仍“名花無主”的商鋪還有不少，比如市北區(qū)的紅錦坊項目最早在2011年就拿到了預售許可證，但到現(xiàn)在仍有近30套商鋪處于未網(wǎng)簽、可售的狀態(tài)。敦化路上海博雅苑的商鋪是2018年取得的預售許可證，目前仍有不少商鋪在青島網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示為可售狀態(tài)。泰山路99號的11間商鋪在2017年取得預售許可，但現(xiàn)在仍有10間商鋪顯示為可售狀態(tài)，已售套數(shù)僅為1。

信網(wǎng)也注意到，一些項目為了順利賣出商鋪，會在價格上做出大幅度優(yōu)惠，給出的簽約價甚至低于備案價的下浮下限。今年3月，于先生曾在高新區(qū)一項目購買了一間面積為98平方米的商鋪，合同簽約總價143.5萬元。但這件商鋪的備案單價超過26000元，即使按照可浮動率0.2算，簽約價也遠低于備案價格。也正是因為簽約價過低，不符合規(guī)定，于先生購買的這套商鋪至今沒有能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。

影響因素多 商鋪不好買也不好賣

對買住宅的剛需人群來說，買房子要考慮面積大小和價格，周邊配套設施和日后的升值空間都屬于加分項，并不能完全起決定作用。但對于購買商鋪的人來說，房子本身的大小與結構、地段與人口、交通與商圈業(yè)態(tài)、周邊租金水平和購入價格都是要考慮的，甚至連這間商鋪里有沒有承重柱、帶不帶煙道這樣的細枝末節(jié)都要做仔細的研究。

商鋪不好買也不好賣，原因說到底還是成本與收益。

要做生意的商鋪面積不能太小，信網(wǎng)也注意到拿證多年如今仍未找到下家的商鋪大多數(shù)都是大面積的。高于住宅1.2-1.5倍溢價的單價再加上大面積，決定了商鋪的總價不便宜。因為商鋪的商業(yè)屬性，雖然不受限購政策的限制，但首付比例也至少要達到50%，契稅也比普通住宅要高，這樣算下來，價格就成為了商鋪銷售的第一道坎兒。

商鋪變化多樣的形式也讓投資客得好好掂量以后才能出手。在開平路45號項目的營銷中心，置業(yè)顧問介紹說商鋪的戶型有很多種，購買的時候應該先對未來的經(jīng)營方向有預設。“比如有的商鋪是一拖二，樓上樓下有兩層，有的商鋪看上去也是兩層，但樓上樓下是兩套，并不相通，還有的雖然只有一層，但是層高高一些，業(yè)主可以自己打個隔斷，用起來也比較方便。”置業(yè)顧問以開平路45號項目為例，同樣都是沿街商鋪，西側的可能會有煙道的設計，但東側的因為樓上有住宅，所以不能設計煙道，“這就看客戶要怎么選了，未來要是想經(jīng)營餐飲的話就不能選東邊的鋪子。”

價格也好，戶型也罷，這是影響商鋪銷售的自身因素;而放眼市場，周圍環(huán)境因素則可能會影響商鋪未來的命運。與開平路45號項目距離不遠的龍湖·春江酈城的商鋪現(xiàn)在就經(jīng)營得很紅火，理發(fā)店、藥店、便利店、餐館等各種業(yè)態(tài)應有盡有，不僅方便了周邊居民日常購物，買了商鋪的業(yè)主也不擔心往后的租賃問題。信網(wǎng)通過第三方平臺查詢到，這里的商鋪每月的預計收益在5000元左右，而且目前要轉手出售、出租的鋪子并不多，這也從另一方面說明了商鋪的盈利情況是受業(yè)主認可的。

坐落于李村商圈的一處地下商業(yè)綜合體也是商鋪，但與社區(qū)底商不同，這是一個純商業(yè)而且是項目方自持、只租不售的項目。“這個項目能直接通地鐵，而且還連接著李村商圈的好幾家商場，我以為會非常紅火，可現(xiàn)在看客流量并不大。”王女士曾想過在這里租個鋪子開個美甲店，但去轉過幾次以后現(xiàn)在已經(jīng)有些動搖了。

信網(wǎng)在該綜合體也看到，目前入駐的商鋪并不多，還有不少商鋪只是裝修的門頭，并沒有正式營業(yè)，還沒有找到租客的商鋪都有標志牌說明，顯示著商鋪的位置和面積大小。據(jù)招商工作人員介紹，該綜合體目前只是開街，正式開門營業(yè)要等到明年5月，所以現(xiàn)階段對入駐的商戶采取免租金的優(yōu)惠政策，而且正式營業(yè)后項目方也只是收取租金，并不會對營業(yè)額進行抽成，“這也算是我們吸引租客的一種方式。”

上半年商業(yè)成交均價下滑 社區(qū)商業(yè)仍占大頭

2021年7月初，銳理數(shù)據(jù)發(fā)布了2021青島房地產(chǎn)半年總結。根據(jù)這份報告，2021年上半年商業(yè)供銷下滑，2月份成交量將至冰點，整體均價呈現(xiàn)結構性震蕩。成交方面，2021你那上半年商業(yè)共成交0.36萬套，約43.97萬平方米，成交面積同比上升26.5%。價格方面，2021年上半年商業(yè)成交均價為每平方米14548元，同比下降10%。同時，截至2021年年中，商業(yè)市場年度庫存升至669萬平方米，去化周期延長至91個月，存量主要集中在城陽、原膠南和即墨等區(qū)域。

分品類看青島的商業(yè)市場，社區(qū)商業(yè)無論在供應結構還是成交結構上都占據(jù)了絕大多數(shù)，但在價格方面社區(qū)商業(yè)以及公寓、寫字樓的價格下降，專業(yè)市場的價格則上漲明顯。

“商鋪的前景是受地產(chǎn)和商業(yè)實體兩大行業(yè)影響的，不能單把它當做生意，也不能單獨看作是買房。很多投資人在考察商鋪時都會反復斟酌，不僅要考慮現(xiàn)在的環(huán)境，還要考慮未來的規(guī)劃和方向，所以指著商鋪賺錢并不容易。”張先生大學研究生畢業(yè)后就在北京從事商業(yè)地產(chǎn)分析研究，青島雖然不是一線城市，但在業(yè)內也經(jīng)常被提起。張先生表示，與國內同級別的城市相比，青島的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境不算好，近年來也鮮有投資人將大筆資金投入到青島的商業(yè)地產(chǎn)項目中。對一般的投資者來說，商鋪的選擇需要不少知識儲備，還需要有對不同區(qū)域和板塊的深入了解，絕對不能是聽置業(yè)顧問介紹幾句就拍板決定的。

說到底，買商鋪是一種投資行為，任何投資都是有風險的。“一鋪養(yǎng)三代”的美好愿望能否實現(xiàn)也不是短短幾年就能實現(xiàn)的，把多年積蓄折在商鋪里的人也不在少數(shù)，因此投資需謹慎這句話放在商鋪的買賣上，同樣適用。(信網(wǎng)首席記者 于曉)