信網(wǎng)12月8日訊(首席記者 于曉)11月30日，國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局第一稽查局發(fā)布了一份《稅務(wù)處理決定書》送達(dá)公告，公告上的當(dāng)事人是一處商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房的業(yè)主，幾年間出租房屋的租金收入超過200萬，但該業(yè)主卻一直沒有申報(bào)稅款。根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的公告，該業(yè)主需要繳納的稅款已經(jīng)超過了23萬元。出租房子要繳稅，這一規(guī)定對(duì)不少人都是陌生的，甚至有房東稱自己完全不知道還有這樣一筆稅費(fèi)。不可否認(rèn)，個(gè)人房東點(diǎn)多面廣，各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)想要點(diǎn)滴不漏地掌握租房信息著實(shí)不易，在租房市場(chǎng)中對(duì)個(gè)人房東依法征稅面臨著不小的難度。

業(yè)主出租網(wǎng)點(diǎn)未報(bào)稅 稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定其行為已違法

根據(jù)送達(dá)公告上的地址，信網(wǎng)找到了這一處被出租的房屋。這是市南區(qū)燕兒島路附近一處住宅小區(qū)外圍的網(wǎng)點(diǎn)房，上下兩層開了好幾家小吃店。該小區(qū)的物業(yè)工作人員告訴信網(wǎng)，送達(dá)公告上的當(dāng)事人確實(shí)是該處房屋的業(yè)主，此前業(yè)主自己經(jīng)營了一家飯店，但之后又將房屋重新分割對(duì)外出租。目前，這處房屋也并沒有由業(yè)主自住或者自營。

物業(yè)的工作人員雖然不知道業(yè)主對(duì)外出租房屋的具體租金，但根據(jù)周邊同類型的房屋租賃情況看，每年的租金也肯定是一筆不小的收入，“我們也在找這位業(yè)主，前段時(shí)間打電話說在外地，最近電話也打不通了。”

信網(wǎng)通過企查查查詢發(fā)現(xiàn)，送達(dá)通告上的當(dāng)事人還在同一地址注冊(cè)了一家餐飲公司，目前這家公司是在營狀態(tài)，但企業(yè)的聯(lián)系電話卻無法接通。

根據(jù)送達(dá)公告顯示，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查了當(dāng)事人2016年1月1日至2020年12月31日的涉稅情況，發(fā)現(xiàn)自2016年5月起將網(wǎng)點(diǎn)二層月350平方米的房屋對(duì)外出租，累計(jì)收取租金233萬元。國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局第一稽查局于2021年8月公告送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，要求當(dāng)事人提供合法、有效出租房屋收入申報(bào)納稅憑證以及出租房屋維修支出憑證，但截止目前當(dāng)事人未提供相關(guān)涉稅資料。

出租房屋要繳稅各地都有規(guī)定 已有房東因未繳稅入獄

根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)當(dāng)事人涉稅情況的檢查以及對(duì)其違法行為的認(rèn)定，在這一租賃關(guān)系中，業(yè)主也就是當(dāng)事人一方需要依法繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)、地方教育附加、個(gè)人所得稅、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)，而這筆費(fèi)用在不包括城鎮(zhèn)土地使用稅及滯納金的情況下，已經(jīng)超過了23萬元。

在很多人的觀念里，房屋出租就是業(yè)主與租客兩者之間的關(guān)系，雙方簽訂合同，租客交上租金就能入住，似乎跟納稅沒有什么關(guān)系。但實(shí)際上，早在2000年財(cái)政部、國家稅務(wù)總局已有規(guī)定“對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，其應(yīng)繳納的營業(yè)稅暫減按3%的稅率征收”，在稅收“營改增”后，這筆費(fèi)用就隨之變更成了增值稅。房屋出租涉及到的納稅項(xiàng)目非常細(xì)致，比如根據(jù)《中華人民共和國房屋稅暫行條例》規(guī)定，“房產(chǎn)出租的,以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)”;除此，依據(jù)“財(cái)產(chǎn)租賃所得”的征稅范圍，房屋轉(zhuǎn)租的租金收入由財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)租人繳納個(gè)人所得稅。

在采訪中信網(wǎng)也了解到，目前全國多地都對(duì)房租租賃所涉及的稅收有了明確規(guī)定，按照規(guī)定繳納各項(xiàng)稅款也是公民應(yīng)盡的義務(wù)。隨著各項(xiàng)稅收政策的落實(shí)，以往未按照規(guī)定申報(bào)和繳納稅款的房東也嘗到了違法的苦果。2019年4月，河南省駐馬店市中級(jí)人民法院駁回了一位女房東的上訴，原因是女房東將自己租賃的營業(yè)用房轉(zhuǎn)租取得收入后，并沒有按照規(guī)定申報(bào)納稅。在被稅務(wù)機(jī)關(guān)立案進(jìn)行稅務(wù)稽查并被責(zé)令限期辦理納稅事宜后，仍沒有繳納稅款。雖然女房東在案件被移交公安機(jī)關(guān)后繳納了稅款和滯納金，但為時(shí)已晚，無法免于被追究刑事責(zé)任，最終被判決有期徒刑九個(gè)月并處罰金二萬元。

房屋類型及租賃對(duì)象決定應(yīng)稅項(xiàng)目 辦稅大廳可一站辦理

從房屋租賃所涉及到的稅收項(xiàng)目看，這筆稅費(fèi)的計(jì)算確實(shí)是比較繁瑣的。信網(wǎng)也從國家稅務(wù)總局12366納稅服務(wù)平臺(tái)了解到，涉及到房屋租賃的納稅事項(xiàng)分類很細(xì)致，房東、租戶以及房屋性質(zhì)等方面的差別都會(huì)影響稅收標(biāo)準(zhǔn)。

首先，在稅務(wù)申報(bào)時(shí)要明確納稅人的身份，分為自然人出租房屋和企業(yè)出租房屋，同時(shí)根據(jù)房屋類型是住宅還是非住宅來確定增值稅的征收率，其他的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)等均是按照實(shí)際繳納的增值稅稅額來計(jì)算。但值得注意的是，月銷售額不超15萬季度不超45萬可以享受免征增值稅優(yōu)惠。

同時(shí)，房屋出租后的月租金收入，在減除實(shí)際繳納增值稅額后，還需要按“財(cái)產(chǎn)租賃所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅，出租非住房的稅率為20%，出租住房的自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，財(cái)產(chǎn)租賃過程中繳納的稅費(fèi)、向出租方支付的租金、由納稅人負(fù)擔(dān)的租賃財(cái)產(chǎn)實(shí)際開支的修繕費(fèi)用以及稅法規(guī)定的費(fèi)用扣除可在稅前依次扣除。

繁瑣的計(jì)稅項(xiàng)目和方式難免讓人有些犯迷糊，而且每年國家和各地方都會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一系列減稅降費(fèi)的優(yōu)惠政策，具體的稅費(fèi)計(jì)算也會(huì)有相應(yīng)調(diào)整。比如在房屋租賃所需要繳納的稅款中，出租非住房在今年的租期內(nèi)實(shí)行印花稅減半征收、房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅免征。信網(wǎng)通過青島的稅務(wù)機(jī)關(guān)了解到，產(chǎn)生房屋租賃的應(yīng)稅行為后，房東可以直接到辦稅大廳辦理相關(guān)繳稅手續(xù)，工作人員會(huì)根據(jù)房屋性質(zhì)、租賃合同條款等直接計(jì)算全部應(yīng)稅金額。

不少房東對(duì)繳稅規(guī)定不知情：中介沒提醒 租戶沒要求

租房應(yīng)納稅，這是法律法規(guī)的明文規(guī)定。一張房屋租賃合同連著房東與租客兩頭，但房東要是依法繳稅，裝到自己口袋里的收入勢(shì)必會(huì)減少——觸及到了自己的切身利益，能主動(dòng)報(bào)稅的人就少了。

“我不知道往外租房子還要繳稅，也沒有人跟我說過這件事。”劉先生就是一名房東，除了一處自住的房子，目前有自己名下和父母名下的房子在對(duì)外出租。在劉先生的印象里，租房就是簽合同、交租金、給鑰匙，跟稅務(wù)機(jī)關(guān)沒有什么關(guān)系，而且房屋中介也沒有提醒過他要到稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理繳稅手續(xù)。

在租房市場(chǎng)中，像劉先生這樣“不知情”的房東不在少數(shù)，而且還有不少人認(rèn)為自己在購房時(shí)就繳納了稅費(fèi)，后續(xù)就不會(huì)有其他跟稅務(wù)相關(guān)的情況發(fā)生。而對(duì)于租戶來說，房東是否繳稅跟自己沒有什么關(guān)系，“反正我交了房租，又不能因?yàn)榉繓|不繳稅就把我攆出去。”

不過，隨著新稅法的出臺(tái)實(shí)施，因?yàn)閭€(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除這一新利好政策，租戶可以通過填報(bào)租房信息依法享有每個(gè)月最高1500元的個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除額。只不過，當(dāng)租戶想要真正填報(bào)信息時(shí)，卻遭到了房東的反對(duì)，甚至出現(xiàn)過房東要因此漲房租的情況。

信網(wǎng)注意到，在填寫個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除的住房租金信息時(shí)，除了提供租賃合同編號(hào)外，還需要包括姓名、身份證號(hào)在內(nèi)的詳細(xì)房東信息。也正是因?yàn)檫@些信息，讓沒有依法繳稅的房東擔(dān)心被稅務(wù)機(jī)關(guān)查繳出租房屋的稅收。

在中國，租房市場(chǎng)的規(guī)模不容小覷，特別是在人口聚集的一線城市，租房已經(jīng)成為許多年輕人面臨的首要生活問題。租房市場(chǎng)活躍，租賃企業(yè)眾多，這對(duì)于稅收工作來說無疑是利好，因此通過各種制度改革來引導(dǎo)租房供給主體走上依法繳稅的軌道，也應(yīng)該大勢(shì)所趨。