在鏈家工作不到一年的陽(yáng)先生，計(jì)劃辭職后開一家德佑房產(chǎn)中介門店，卻被告知必須繳納一筆總額2.4萬(wàn)元的“轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)”和“保障金”，否則將被貝殼系統(tǒng)“拉黑”，無(wú)法加盟德佑創(chuàng)業(yè)（詳見：想跳槽先交錢？ 鏈家“借薪制”“轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)”引爭(zhēng)議）。這筆被陽(yáng)先生戲稱為“贖身費(fèi)”的2.4萬(wàn)元，讓貝殼系（鏈家、德佑等）平臺(tái)飽受爭(zhēng)議的內(nèi)部規(guī)則暴露在公眾視野，也讓其壟斷爭(zhēng)議再次引發(fā)關(guān)注和討論。

轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)制度作為貝殼平臺(tái)內(nèi)部限制經(jīng)紀(jì)人自由流動(dòng)的核心規(guī)則，其合法性正受到法律框架下的嚴(yán)峻審視。判斷其是否構(gòu)成濫用市場(chǎng)支配地位，首先需厘清貝殼是否具備這種地位?！吨腥A人民共和國(guó)反壟斷法》規(guī)定，市場(chǎng)支配地位指經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)內(nèi)控制商品價(jià)格、數(shù)量或其他交易條件的能力。一個(gè)經(jīng)營(yíng)者在相關(guān)市場(chǎng)份額達(dá)50%，可推定具有市場(chǎng)支配地位。關(guān)鍵爭(zhēng)議在于“相關(guān)市場(chǎng)”界定。

勞動(dòng)者在“轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)”困境中掙扎背后，貝殼的市場(chǎng)支配地位已得到數(shù)據(jù)的充分印證。據(jù)高盛研究報(bào)告預(yù)測(cè)，貝殼市場(chǎng)占有率將從2022年的27%增至2025年的30%。但全國(guó)數(shù)據(jù)掩蓋了區(qū)域集中的現(xiàn)實(shí)，在北京，鏈家一家的二手房簽約量就曾占全市的71%。在成都、鄭州等城市，2021年貝殼系在新房市場(chǎng)的分銷比例均超過(guò)50%。市場(chǎng)支配地位帶來(lái)的是定價(jià)權(quán)，過(guò)往的定價(jià)行為便是明證。2015年鏈家收購(gòu)德佑進(jìn)入上海市場(chǎng)，到2018年市占率超20%后，將二手房中介費(fèi)率從2%提高到3%。此后鄭州、重慶等二線城市紛紛跟進(jìn)漲價(jià)。在新房渠道費(fèi)上，貝殼的議價(jià)能力更為驚人。2018年北京新房渠道費(fèi)從1%以下提到2%-3%，2019年部分項(xiàng)目高達(dá)5%-8%，天津達(dá)3-10個(gè)百分點(diǎn)，合肥幾乎壟斷渠道市場(chǎng)。這種提價(jià)最終迫使天津、安徽等地政府出臺(tái)傭金點(diǎn)位限制政策。值得注意的是，2025年一季度貝殼業(yè)績(jī)?cè)鏊龠h(yuǎn)超行業(yè)平均，其市場(chǎng)支配地位仍在強(qiáng)化。

貝殼鞏固其市場(chǎng)支配地位的手段是雙重的：對(duì)外，通過(guò)“獨(dú)家協(xié)議”（“二選一”）限制房源流通，擠壓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；對(duì)內(nèi)，則通過(guò)轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)制度鎖定人才流動(dòng)，構(gòu)建勞動(dòng)力壁壘。

早在2021年，貝殼在二手房交易中力推獨(dú)家協(xié)議，在多個(gè)一二線城市市場(chǎng)占有率超過(guò)50%，且擁有了定價(jià)權(quán)，已基本符合《中華人民共和國(guó)反壟斷法》關(guān)于市場(chǎng)支配地位及其濫用的多個(gè)認(rèn)定要件。同年4月13日，市場(chǎng)監(jiān)管總局等三部門召集34家互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)開會(huì)，要求他們自查并整改，是否有“二選一”等壟斷行為，貝殼也身在其中。業(yè)內(nèi)人士指出：“無(wú)論進(jìn)行何種包裝，只要是具備市場(chǎng)支配地位的平臺(tái)，要求用戶簽訂獨(dú)家、排他性協(xié)議的行為，就是‘二選一’。”

貝殼式的“二選一”體現(xiàn)為“VIP服務(wù)協(xié)議”。上海一業(yè)主在貝殼掛牌一套1500萬(wàn)元房產(chǎn)后，鏈家經(jīng)紀(jì)人頻繁要求他簽訂獨(dú)家委托協(xié)議，并暗示不簽約將影響房源曝光。廣州一業(yè)主則被經(jīng)紀(jì)人告知：“這片區(qū)域80%的成交都是貝殼的，你不必找別的中介了”。此類話術(shù)至今仍在被其經(jīng)紀(jì)人頻繁使用。更隱蔽的是對(duì)未簽約房源的限流和截胡。有業(yè)主因拒簽獨(dú)家協(xié)議，房源幾周無(wú)人問(wèn)津，當(dāng)她通過(guò)小中介找到買家準(zhǔn)備簽約時(shí)，德佑中介向買家展示虛假的調(diào)價(jià)記錄，聲稱“賣家根本不是誠(chéng)心賣房”，最終成功截走客戶。貝殼通過(guò)經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)打破內(nèi)部壁壘，卻對(duì)外構(gòu)筑圍墻。該模式按角色貢獻(xiàn)度分傭，實(shí)現(xiàn)跨店成交，但非貝殼系中介無(wú)法接入，實(shí)質(zhì)性地排擠了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。不止如此，信網(wǎng)曝光的陽(yáng)先生案例，恰好證明了貝殼體系的“獨(dú)家協(xié)議”依然大行其道。

壟斷的多重代價(jià)，必然是從業(yè)者和消費(fèi)者來(lái)承受。轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)制度在貝殼體系內(nèi)被稱為“經(jīng)紀(jì)人流通機(jī)制”，表面上是為保障平臺(tái)對(duì)經(jīng)紀(jì)人培養(yǎng)的投入回報(bào)，實(shí)則對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的職業(yè)發(fā)展構(gòu)成系統(tǒng)性限制。正如青島一位鏈家離職員工所言：“跳到非貝殼系小中介可能避開這筆費(fèi)用，但貝殼平臺(tái)外的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。”隨著今年年初蘑菇屋等新經(jīng)紀(jì)品牌加入貝殼青島平臺(tái)，經(jīng)紀(jì)人流動(dòng)范圍看似擴(kuò)大，實(shí)則還是被限制在貝殼體系內(nèi)。

對(duì)購(gòu)房者而言，貝殼壟斷地位的直接后果是傭金上漲和服務(wù)選擇減少。歷史數(shù)據(jù)表明，貝殼在區(qū)域市場(chǎng)份額超過(guò)20%后，普遍會(huì)提高傭金比例。房源多樣性同樣受到威脅，貝殼的獨(dú)家協(xié)議要求限制了房源在多平臺(tái)展示的機(jī)會(huì)，減少了買家的比較選擇。這也直接導(dǎo)致，只要是買房、賣房都繞不開貝殼，貝殼幾乎成為了市場(chǎng)的唯一選項(xiàng)。這種機(jī)制扭曲了市場(chǎng)信息流通，違背了平臺(tái)經(jīng)濟(jì)的開放性原則。2025年一季度貝殼業(yè)績(jī)還暴露了另一個(gè)問(wèn)題：總營(yíng)收大增42%，調(diào)整后凈利潤(rùn)卻零增長(zhǎng)。這側(cè)面揭示出貝殼依賴市場(chǎng)份額擴(kuò)張卻難提升效率的模式，最終，所有的成本包括被轉(zhuǎn)嫁的傭金、被限制的選擇、被侵蝕的服務(wù)質(zhì)量，以及被鎖死的職業(yè)通道，都將由經(jīng)紀(jì)人和購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)。

陽(yáng)先生那筆高達(dá)2.4萬(wàn)元的“贖身費(fèi)”，不僅是他個(gè)人創(chuàng)業(yè)夢(mèng)想的攔路石，更是貝殼龐大體系下，無(wú)數(shù)產(chǎn)業(yè)鏈上的普通參與者被“鎖定”的縮影。破除這座由數(shù)據(jù)、規(guī)則和市場(chǎng)份額筑起的“數(shù)字圍城”，不僅需要“陽(yáng)先生們”的勇于維權(quán)，更需要監(jiān)管的利劍精準(zhǔn)指向區(qū)域市場(chǎng)壟斷的核心。房地產(chǎn)交易具有強(qiáng)烈地域性，在重點(diǎn)城市，貝殼系的中介份額或早已超過(guò)警戒線。反壟斷的沉默本身，才是對(duì)市場(chǎng)公平與效率的最大傷害。

信網(wǎng)評(píng)論員 秦璐