近日，位于青島市北區(qū)南京路以西、遼陽西路以南的元鼎地塊，由中海地產(chǎn)控股的青島博萊置業(yè)有限公司以總價8.41億元競得，成交樓面地價13180元/㎡。這是三年來，市北CBD片區(qū)首次迎來新地塊出讓，引發(fā)廣泛關(guān)注。

稀缺性拉滿

市北CBD片區(qū)上一輪涉宅用地供應(yīng)需追溯到2022年青島第二批次集中土拍，當(dāng)時出讓的兩宗地塊吸引了多家房企激烈競奪，溢價率均超過15%，最終均以“熔斷價”成交，分別由華潤置地和青島青鐵振興投資有限公司競得，被開發(fā)為華潤潤府和青鐵安瀾地項目，均已售罄。目前，該片區(qū)新房市場供應(yīng)稀缺。處于尾盤階段的中鐵諾德逸安居項目受高容積率等因素影響，去化速度相對較慢。市場上可售房源主要包括拆遷安置房轉(zhuǎn)售的魯商藍岸公館及年代較久的文創(chuàng)首府。另一方面，主城區(qū)改善型需求仍在持續(xù)積累和上升，新推出的元鼎地塊恰逢其時，有望打破當(dāng)前供需失衡的市場格局。

在此背景下，為提升城市形象，優(yōu)化空間資源配置，7月18日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《市北區(qū)中央商務(wù)區(qū)片區(qū)SF0501-309地塊控制性詳細規(guī)劃調(diào)整批前公示》，擬按照公服配套獨立占地的原則對地塊進行分割，其中309A地塊為商住用地，面積2.66公頃，容積率2.4，建筑密度≤25%，限高54米，綠地率≥35%，總建面6.38萬㎡（住宅建面≤85%），規(guī)劃戶數(shù)452戶，推算戶均面積120㎡，未來該地塊可能打造低密宜居社區(qū)，有望成為片區(qū)內(nèi)難得的高端改善型住宅。

此外，309B地塊為居住用地，保留現(xiàn)狀；309C地塊為幼兒園用地；309D地塊為公園綠地；309E地塊為社會停車場用地。為提高片區(qū)交通便捷性，在地塊中增加一條南北向城市道路。

央企理性競價

8月8日，青島發(fā)布下半年首批地塊預(yù)申請公告，元鼎地塊位列其中。8月22日，該地塊正式發(fā)布出讓公告，起拍樓面價為13100元/㎡，起拍總價8.35億元，競買保證金1.67億元。經(jīng)過中海和招商的五輪競價，該地塊以溢價率0.61%成交，每次加價幅度為20元/㎡，反映出房企理性的拿地態(tài)度，符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控導(dǎo)向。值得注意的是，該地塊起拍價低于2022年片區(qū)內(nèi)華潤潤府、青鐵安瀾地上午15500元/㎡，15%的溢價上限也已取消，這為該項目后期在產(chǎn)品設(shè)計和價格策略上提供了較大靈活性。

今年以來，中海持續(xù)擴大其在青島的土地儲備，6月份以7.37億元競得西海岸新區(qū)九頂山北一宗9.22萬㎡地塊。在主城區(qū)，中海地產(chǎn)在售項目主要為中海寰宇時代·雲(yún)境，該項目已處于尾盤階段，根據(jù)當(dāng)前去化速度，預(yù)計庫存將在年底清盤，此次拿地實為戰(zhàn)略性補倉。與此同時，這是繼早年開發(fā)紫御觀邸后，中海地產(chǎn)再次落子市北核心區(qū)域。作為具備央企背景的開發(fā)商，其穩(wěn)健有序的拿地節(jié)奏，充分體現(xiàn)出對青島市場的堅定信心與清晰的戰(zhàn)略布局。

土地市場作為樓市的“晴雨表”。今年4月青島試行商品住宅用地預(yù)申請制度以來，多項利好政策陸續(xù)出臺，有效提振了房企拿地積極性。除本次成交的元鼎地塊外，市北區(qū)新都心片區(qū)近期也表現(xiàn)活躍：市北城發(fā)競得福州北路雙山地塊，保利攜手青鐵聯(lián)合拿下果品市場地塊。這些項目的推進，有望帶動周邊配套設(shè)施完善與升級，為區(qū)域房地產(chǎn)市場注入新動力，助力片區(qū)價值提升與發(fā)展躍升。

配套成熟但抗性猶存

從區(qū)位來看，元鼎地塊周邊公共服務(wù)配套較為成熟，基本滿足對主城生活的全部想象，這也是其吸引品牌房企的亮點之一。地塊緊鄰地鐵3號線與4號線換乘站錯埠嶺站，周邊環(huán)繞南京路、遼陽西路等城市主干道，交通便捷；現(xiàn)有青島第五十三中學(xué)、市北區(qū)第一及第三實驗幼兒園等教育資源，規(guī)劃中還包括一所45班九年一貫制學(xué)校及一所9班幼兒園，基礎(chǔ)教育配套完善；周邊分布阜外醫(yī)院、海慈醫(yī)院以及婦女兒童醫(yī)院，同時規(guī)劃有一處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，醫(yī)療保障全面；聚集新業(yè)廣場、諾德廣場、萬達廣場、卓悅里、京東MALL等大型商場，商業(yè)氛圍濃厚；此外，規(guī)劃還包括一處養(yǎng)老院、一處體育中心，還有海泊河兩側(cè)的公園綠地，進一步豐富了休閑、健康與生態(tài)相結(jié)合的生活場景。

值得注意的是，該地塊的入市或?qū)Ω∩胶蠓康禺a(chǎn)市場帶來一定影響。一直以來，浮山后片區(qū)憑借市北區(qū)第二實驗小學(xué)、富源路小學(xué)及青島第二實驗初中等教育資源，吸引不少家庭為子女教育置業(yè)，這也成為金地華章、金茂悅府等次新房價格堅挺的主要原因，該地塊的學(xué)區(qū)屬性價值顯著高于居住品質(zhì)本身。

而元鼎地塊則提供了一種“學(xué)區(qū)+品質(zhì)”的新選擇：購房者可保留總價較低的浮山后一、二小區(qū)房產(chǎn)以獲取入學(xué)資格，同時入住元鼎地塊的新建住宅，依托其便捷的交通實現(xiàn)通勤與接送。這樣既保障了優(yōu)質(zhì)教育資源，又提升了實際居住體驗，有望吸引部分注重生活品質(zhì)的改善型家庭關(guān)注。

總體來看，元鼎地塊的推出為浮山后片區(qū)帶來的影響主要是“客群分流”與“差異化競爭”，而非直接替代。未來或?qū)⒋偈垢∩胶笃瑓^(qū)的開發(fā)商及房東更注重物業(yè)維護與產(chǎn)品價值重塑，以應(yīng)對市場需求的變化。此外，教育政策的細微調(diào)整，也可能進一步影響兩個區(qū)域之間的競爭格局。

好房子才是硬道理

與此同時，元鼎地塊同樣面臨多重挑戰(zhàn)。南側(cè)毗鄰熱電廠，煙囪景觀對社區(qū)形象形成一定抗性；北側(cè)緊鄰遼陽西路高架與杭鞍高架，一定程度上存在噪音與粉塵影響；西側(cè)批發(fā)市場易帶來交通擁堵和環(huán)境雜亂問題；東側(cè)與5棟老舊居民樓相鄰，開發(fā)過程中需妥善處理相鄰關(guān)系。正如市北區(qū)天怡景園B區(qū)居民對周邊待建高層可能帶來的擋光問題表示擔(dān)憂，這反映出舊城改造中常見的新建項目與既有居民采光需求之間的現(xiàn)實矛盾。此外，該區(qū)域周邊待出讓的市南區(qū)百安居地塊與其定位相似，未來或?qū)⒎至鞑糠挚驮?，對元鼎項目的銷售帶來直接競爭。

因此，在復(fù)雜的市場環(huán)境下，元鼎地塊若要實現(xiàn)快速去化，除定價策略外，可通過抬高地勢、增強建筑隔音等方式弱化周邊環(huán)境的不利影響；更需要理解改善型客群的核心需求，從戶型得房率、社區(qū)規(guī)劃等方面建立產(chǎn)品優(yōu)勢。

土地供應(yīng)只是開始，元鼎地塊能否推動城市更新、激活改善市場，最終取決于其產(chǎn)品力本身，并經(jīng)得起市場的檢驗和時間的考量。

信網(wǎng)評論員 戴慧慧